Immobilienkaufvertrag - Wichtige Inhalte

Hat ein Immobilieneigentümer oder Immobilienmakler einen Käufer gefunden, muss die Einigung über den Immobilienkaufvertrag durch einen Vertrag besiegelt werden. Dieser Vertragsabschluss muss in Deutschland mithilfe eines Notars vorgenommen werden, der den Vertragstext mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin allen beteiligten Parteien zur Verfügung stellt. Diesem Vertragsentwurf geht möglicherweise ein Vorgespräch voraus, bei dem sich Käufer sowie Verkäufer auf die Vertragsinhalte einigen. Neben der Festlegung des Kaufgegenstands werden in diesem Gespräch eventuell zu dokumentierende Sachmängel festgelegt.

Vorbereitungen auf den Immobilienkaufvertrag

In Anwesenheit des Notars erwähnen Käufer, Verkäufer, Notar – und möglicherweise auch der Immobilienmakler – alle Details, die in dem Immobilienkaufvertrag aufgeführt werden sollen. Dadurch versucht der Notar abzusichern, dass der Immobilienkaufvertrag keine juristischen Makel aufweist. Da der Jurist jedoch über keinerlei individuell getroffene Vereinbarungen informiert ist, muss dieser darüber aufgeklärt werden. Der Notar weist seine Klientel ausschließlich auf die Bedeutung unterschiedlicher vertraglicher Regelungen hin. Bestehen Grundbuchbelastungen auf ein Grundstück, sollten diese zusammen mit dem Notar erörtert werden. Zahlungs- sowie Übergabemodalitäten müssen ebenso wie ein etwaiger Umgang mit einem bestehenden Mietverhältnis geklärt werden. Zusätzlich sollte der Notar erfahren, ob der Erwerb der Immobilie über einen Kredit erfolgt. Im Regelfall zahlt das Kreditinstitut den Kaufpreis nur aus, wenn die Bank aus Sicherheitsgründen im Grundbuch vermerkt wird. Daraufhin erstellt der Notar den Vorvertrag.

Details zum Vertragsvorentwurf

Der Jurist fertigt einen Immobilienkaufvertrag Entwurf an, den sich Käufer, Verkäufer und auch der Immobilienmakler unbedingt vor dem Beurkundungstermin durchlesen sollten. Bei auftretenden Fragen ist es legitim, zum Notar Kontakt aufzunehmen und bei Bedarf um einen weiteren Termin zu bitten. Eine nachteilige Behandlung muss keine der beiden Parteien befürchten. Schließlich sind Notare zur Neutralität verpflichtet. Der Immobilienkaufvertrag muss unterschiedliche Aspekte beinhalten. Beispielsweise sollte ein Immobilienmakler bei der Kontrolle der Vereinbarung darauf achten, inwiefern alle beteiligten Parteien in das Schriftstück aufgenommen worden sind. Sind die Parteien dem Notar nicht persönlich bekannt, müssen sich Käufer sowie Verkäufer durch ein amtliches Dokument ausweisen.

Als Vertragspartner können Privatpersonen, juristische Personen, Erbengemeinschaften oder Unternehmer agieren.

Ist die Immobilie genau beschrieben?

Einer der wichtigsten Vertragsbestandteile ist die Immobilie. Deshalb erkundigt sich der Notar vor der Beurkundung im Grundbuch über das Objekt. Dennoch sollten Käufer und Verkäufer die Angaben zum Haus, der Wohnung oder dem Grundstück genau überprüfen. Letztendlich werden schließlich nur die die Objekte veräußert, die im Vertrag explizit aufgeführt sind. Bei einem Verkauf von Eigentumswohnungen bezieht sich der Kaufvertrag neben einer Beschreibung des Wohnraums stets auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage. Deshalb ist es erforderlich zu erwähnen, inwiefern Gartenanteile als Eigentum voll verfügbar sind oder nur ein Sondernutzungsrecht besteht. Eventuell sind im Grundbuch weiterhin Dienstbarkeiten wie eine gemeinsame Hofeinfahrt mit einem Nachbargrundstück vermerkt. Liegt dieser Fall vor, sollte die Einsicht in das Grundbuch ebenfalls genauer erfolgen.

Vertragsabschnitte für Käufer und Verkäufer

Im Regelfall ist ein Immobilienkaufvertrag zweistufig konzipiert. Dieser Aufbau soll einer Absicherung von Käufern sowie Verkäufern dienen. In dem Immobilienkaufvertrag wird festgehalten, dass Käufer die vereinbarte Summe nach einem Vertragsschluss erst dann bezahlen müssen, wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu dessen Vorteil vermerkt wurde. Diese Vormerkung dient als Absicherung des Erwerbs, da das Haus oder Grundstück unmittelbar nach der Eintragung noch nicht durch den Verkäufer an eine dritte Person verkauft werden kann. Andererseits erfolgt der Eintrag des Käufers als neuer Eigentümer erst nach Entrichtung der Kaufsumme im Grundbuch. Diese Modalitäten und damit verbundene Schritte nehmen die Notare nach dem Beurkundungstermin zumeist eigenständig vor. Deshalb erhält der Jurist bereits im Vorfeld eine Vollmacht zur sogenannten Auflassung des Grundstücks. Anderenfalls sind die Kaufparteien gezwungen, einen weiteren Termin beim Notar wahrzunehmen.

Ist der Termin der Immobilienübergabe exakt benannt?

Im Anschluss an die Beurkundung überprüft der Notar, ob die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht besteht bzw. Genehmigungen von Hausverwaltern oder öffentlich-rechtlichen Stellen notwendig sind. Bestehen Grundpfandrechte anderer Banken aufgrund einer früheren Finanzierung, muss das Kreditinstitut über die Höhe der Ablösesumme informieren. Diese Kosten werden unmittelbar aus dem Kaufpreis gezahlt. Allerdings muss der Käufer in diesem Fall einer Übernahme des Käufer-Grundpfandrechts für die eigene Finanzierung zu widersprechen. Ein weiterer Bestandteil vom Immobilienkaufvertrag ist eine konkrete Angabe für einen Termin zur Immobilienübergabe. Erfahrungsgemäß wird die Übergabe mit der Zahlung des Kaufpreises vorgenommen. Zumeist ist der Käufer bemüht, das Objekt so zeitig wie möglich nutzen zu dürfen. Die Verkäufer möchten den Besitz hingegen erst nach Kaufpreiszahlung weitergeben.

Immobilienkaufvertrag - Bekannte Mängel detailliert auflisten

Besondere Beachtung gilt im Immobilienkaufvertrag auftretenden Mängeln. Deshalb geht der Immobilienkaufvertrag ebenfalls auf Gewährleistungsrechte der Käufer ein. Beim Erwerb gebrauchter Immobilien bleibt diese Gewährleistung durch den Verkäufer zumeist außen vor. Beim Erwerb einer neuen Immobilie legt der Gesetzgeber einen Gewährleistungszeitraum für Mängelfreiheit über fünf Jahre fest. Bei der Veräußerung eines gebrauchten Hauses oder einer Wohnung dürfen die Verkäufer keinen ihnen bekannten Mängel verschweigen. Die Verkäufer haften automatisch, wenn sie ihnen bekannte Mängel dennoch nicht äußern und in dem Dokument vermerken. Im Gegenzug stehen Käufer in der Beweispflicht, dass die Mängel wie Feuchtigkeitsschäden den Verkäufern tatsächlich bekannt gewesen sind. Um derartige Diskrepanzen zu vermeiden, sind die Käufer gut beraten, die Immobilienbesichtigung zusammen mit fachkundigen Experten durchzuführen.

Angaben zur Provision der Immobilienmakler

Erfolgte die Vermittlung des Wohnobjekts über einen Immobilienmakler, beziehen sich einige im Kaufvertrag festgelegte Klauseln auf dessen Provision. Da ein Makler jedoch nicht als Vertragspartei agiert, wird dessen Vergütung nur als Zahlungsversprechen zugunsten einer dritten Person erwähnt. Allerdings ist die Aufnahme einer entsprechenden Klausel im Immobilienkaufvertrag nicht verpflichtend. Denn die Tätigkeiten zum Erhalt der Courtage haben sich Immobilienmakler schon vor Vertragsabschluss verdient. Eine Ausnahme liegt vor, wenn die Immobilienexperten ausdrücklich darauf bestehen, dass ihr Entgelt in dem Vertrag erwähnt wird. Über die Energiesparverordnung möchte der Gesetzgeber festlegen, dass eine transparente Abbildung des Energieverbrauchs für jedes Haus oder jede Wohnung ermöglicht wird. Dennoch ist in der Praxis eine Vorlage des Energieausweises oft nicht vorgesehen. Dennoch werden Verkäufer oder Immobilienmakler seit 2009 bereits bei ernsthaften Kaufabsichten durch Käufer zur Vorlage des Ausweises aufgefordert.

Weigern sich die Verkäufer zur Präsentation des Energiepasses, drohen schlimmstenfalls Bußgelder.

Wichtige Inhalte beim Immobilienkaufvertrag

  • Kaufgegenstand - Beschreibung der Immobilie und Lage
  • Kaufpreis
  • Namen des Verkäufers und Käufers
  • Beschreibung der Ausstattung
  • evtl. Verkauf von beweglichen Sachen
  • Sachmängelansprüche - Beschreibung bekannter Mängel
  • Rechtsmängelansprüche
  • Beschreibung der Abwicklung der Zahlung
  • Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Leseexemplare vom Immobilienkaufvertrag für alle Käufer und Verkäufer

All diese Vertragsdetails sind in Leseexemplaren des aktuellen Immobilienkaufvertrags vermerkt, der den Beteiligten beim offiziellen Beurkundungstermin vorliegt. Der Notar liest die Vereinbarung laut vor. Bei aufkommenden Fragen sollten Käufer oder Verkäufer den Juristen sofort darauf ansprechen. Falls während der Verlesung Änderungen der Vereinbarung gewünscht werden, schreibt der Notar die Änderungen am Rand des Dokuments auf. Sind nach der Verlesung der Unterlagen alle offenen Fragen geklärt, unterzeichnen Notar, Käufer und Verkäufer den Immobilienkaufvertrag. Nach der Unterschrift besteht für die Parteien kein gesetzliches Widerrufsrecht mehr. Käufer werden zur Begleichung des Kaufpreises verpflichtet. Die Verkäufer verpflichten sich zur Übergabe der Immobilie.

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