Beim Verkauf einer Immobilie ist es erforderlich, im Grundbuch vermerkte Belastungen zu berücksichtigen. Diese Informationen sind für Käufer oder Verkäufer bei jedem Haus- oder Grundstückserwerb interessant, insbesondere bei einer Versteigerung des Bodenbesitzes. Das in mehrere Abteilungen untergliederte Grundbuch bezieht sich jeweils auf verschiedene Informationen, die die rechtlichen Verhältnisse für die Öffentlichkeit und Grundstücke abklären. An das Deckblatt als Auskunft über das zuständige Amtsgericht sowie den Amtsbezirk schließt sich das zweite Blatt samt Bestandsverzeichnis an. Daraufhin ist das Grundbuch in drei verschiedene Abteilungen untergliedert, die auf die Eigentümer, Lasten sowie Belastungen verweisen. Personen mit berechtigtem Interesse dürfen in das Grundbuch Einsicht nehmen.
Inhaltsverzeichnis
Inhalte von Abteilung I, II und III des Grundbuchs
Abteilung I des Grundbuchs gibt über den Namen der Eigentümer sowie deren Eigentumsverhältnisse Aufschluss. Diese Eigentumsverhältnisse kennzeichnen Alleineigentümer, prozentuale Miteigentümer (wie Ehegatten) oder das Gesamtheitseigentum, das beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft vorliegt. Abteilung II des Grundbuchs ist der Notierung von Lasten, Beschränkungen, Vormerkungen, Widersprüchen oder Verfügungseinschränkungen vorbehalten. Ein Bereich bezieht sich auf veräußerliche oder vererbbare Grunddienstbarkeiten, bei denen ein Grundstückseigentümer gegenüber einer dritten Person bestimmte Rechte einräumt. Die zweite Abteilung ist ebenfalls für Vermerkungen vorgesehen, die durch einen Verkauf mitübertragbare beschränkte Dienstbarkeiten wie ein Dauernutzungsrecht betreffen. Zudem sind sogenannte Reallasten aufgeführt, die jedoch als wiederkehrende Leistungen an dritte Personen erfolgen müssen. Typische Beispiele dieser Reallasten sind Dienstleistungen, finanzielle Leistungen oder Lieferungen von Naturalien.
Weitere Regelungen aus Abteilung II
Der Nießbrauch ist ein weiteres in Abteilung II des Grundbuchs vermerktes Nutzungsrecht. Zudem sind öffentliche sowie gesetzliche Nutzungsrechte wie das Erbbaurecht oder Vorverkaufsrecht bei einer Zwangsversteigerung als Grundbuchbelastungen aufgezeigt. Möglicherweise werden diese Eintragungen durch Vermerke auf gerichtlich bzw. gesetzlich erlassenen Verfügungsbeschränkungen, einem Nacherbenvermerk oder Sanierungsvermerk ergänzt.
Welche Fälle regelt Abteilung III?
Die Abteilung III des Grundbuchs bezieht sich auf Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden. Diese im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte sichern die Anspruchsbefriedigung der Gläubiger ab. Derartige Rechte werden im Rahmen einer Immobilienfinanzierung häufig als Sicherheitsleistung vereinbart, um in dem Dokument eine damit verbundene Belastung der Immobilie zu erfassen. In diesem Zusammenhang sollten Immobilienmakler gegenüber Käufern oder Verkäufern betonen, dass sich eine Hypothek stets auf einen einzelnen Immobilienkredit bezieht. Neben einer Verkehrs- sowie Sicherheitshypothek kommt die Fremdhypothek für Forderungsgläubiger sowie Eigentümerhypothek in Betracht. Einfache Grundpfandrechte dürfen die Eigentümer auf eine dritte Person übertragen. Diese Grundpfandrechte können mit Veränderungen, Löschungen, Vormerkungen oder Widersprüchen verbunden sein, die wiederum in Abteilung III vermerkt werden.
Grundbuchbelastungen - Sollen Daten gelöscht oder übernommen werden?
Bereits vor einer Beurkundung der Dokumente sollten die Kauf- und Verkaufsparteien klären, wer der Gläubiger der Grundbuchbelastungen ist. Möglicherweise wurde das im Grundbuch vermerkte Recht durch ursprüngliche Gläubiger an andere Gläubiger abgetreten. In diesem Fall müsste der neue Gläubiger ausfindig gemacht werden. Eventuell ist ein Immobilienmakler eine wichtige Unterstützung um zu klären, inwiefern das eingetragene Grundpfandrecht valutiert werden muss und wie hoch dadurch gesicherte Forderungen sind. Ist es möglich, dass das Grundstück des Gläubigers nur mit oder ohne Auflagen freigegeben wird? Bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens stellt sich die Frage, ob die Gläubiger aufgrund einer vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern dürfen.
Verschiedene Verfahrensansätze stehen zur Wahl
Eventuell valutiert das Grundpfandrecht nicht mehr, weil die Eigentümer die dadurch gesicherte Forderung bereits beglichen haben. In diesem Fall muss die Frage geklärt werden, ob Gläubiger die Löschungsbewilligung für die Grundbuchbelastungen bereits vorgenommen haben oder dies eine Aufgabe der Verkäufer ist. Alternativ können Immobilienmakler, Käufer oder Verkäufer einen Notar beauftragen, um die Löschungsbewilligung beim Gläubiger in die Wege zu leiten. Sind alle sich aus dem Kaufpreis ablösenden Löschungsdokumente samt Treuhandauflagen vorhanden, darf ein Notar eine vertragsgemäße Eigentumsabschreibung am jeweiligen Grundstück vornehmen.
Vorteile einer Übernahme von Rechten
Darf ein im Grundbuch eingetragenes Recht ausdrücklich nicht gelöscht werden, muss die Frage geklärt werden, inwiefern die neuen Grundstücksbesitzer die Rechte übernehmen und sich die Grundbuchbelastungen auf den Kaufpreis auswirkt. Bei einer eingetragenen Grundschuld müssen beide Parteien eine Einigung darüber erzielen, ob diese Grundschuld gelöscht wird oder der Käufer die Grundschuld als Darlehenssicherheit für die Kaufpreisfinanzierung übernimmt. Wird die Grundschuld einfach übernommen, tragen Verkäufer und Käufer keinen Kostenaufwand für Löschug oder Neubestellung der Grundschuld-Eintragung.
