Grundbuch - Besonderheiten der Eintragung und Änderung

Werden Immobilien verkauft oder angekauft, ist eine Grundbucheintragung notwendig. Der Eintrag im Grundbuch verweist zumeist auf wechselnde Besitzverhältnisse für ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung. Diese Eintragung wird im Grundbuch vorgenommen. Dieses Grundbuch ist ein vom zuständigen Amtsgericht geführtes Register, das über zu einem Gemeindebezirk gehörige Grundstücke Auskunft gibt. In diesen Unterlagen werden die Eigentumsverhältnisse der Grundstücke, damit im Zusammenhang stehende Rechte sowie darauf befindliche Lasten aufgeführt.

Das Grundbuch informiert über rechtliche Gegebenheiten einer Immobilie

Als Informationsquelle über das Grundstück und dessen Schuld- sowie Eigentumsverhältnisse legt das Grundbuch alle juristischen Besonderheiten der Immobilien offen. Juristische oder Privatpersonen haben die Möglichkeit, bei einem berechtigten Interesse jederzeit in das Dokument einzusehen. Inzwischen wird das Grundbuch elektronisch geführt.

Ein Eigentümerwechsel bedarf stets der notariellen Unterstützung

Beim Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses, Einfamilienhauses oder Grundstücks ist eine notarielle Unterstützung unerlässlich. Das Grundbuchamt führt eine Eintragung im Grundbuch unter Einhaltung spezieller Voraussetzungen durch. Einerseits muss eine Eintragungsbewilligung vorliegen. Andererseits sollten für die Eintragung notwendige Erklärungen über öffentlich beglaubigte Urkunden vorgelegt werden. Der mit dem Eigentümerwechsel beauftragte Notar sollte über mögliche Optionen einer Gebührenermäßigung oder Gebührenbefreiung informieren. Die Eintragung ins Grundbuch sowie die Inanspruchnahme eines Notars sind generell kostenpflichtig. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der Grundbuchordnung des Grundbuchs. Für diesen bürokratischen Aufwand müssen Käufer der Immobilien rund 1,5 Prozent des Kaufpreises einplanen.

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Die wichtigsten Voraussetzungen für einen Eintrag im Grundbuch

Damit ein Eintragung im Grundbuch zustandekommt, müssen die Vertragsparteien bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Neben einer sogenannten Eintragungsfähigkeit muss ein Eintragungsantrag vorliegen. Grundsätzlich basiert ein Grundbucheintrag auf dem Antrag des Grundbuchamts. Generell erfolgen die Eintragungen im Grundbuch nur durch Bewilligung der Personen, auf deren bisherige Rechte sich die Eintragung bezieht. Die Grundbuchordnung inkludiert alle hierfür erforderlichen Regelungen. Rechtspfleger und Grundbuchrichter nehmen die Anträge auf eine Grundbucheintragung generell in der Reihenfolge des Eingangs der Anträge vor. Ist ein Antrag für einen Eintragung im Grundbuch gestellt, muss das zuständige Grundbuchamt diese Anfrage zuerst bewilligen. Daran knüpft eine Begutachtung des Antrags sowie der Bewilligung an. Bei einer Antragsgenehmigung folgt eine Voreintragung durch den Bewilligenden. Begünstigte sowie Betroffene sind zur Antragstellung berechtigt. Diese Berechtigung überträgt sich bei einer notariellen Beurkundung zugleich auf den beurkundenden Notar.

Ein Eintragung im Grundbuch im Erbfall

Eine Grundbuchänderung ist im Erbrecht relevant. Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, sind die Erben nach dem Eintritt des Erbfalls verpflichtet, diese Änderung im Grundbuch anzuzeigen. Allerdings ist der Erblasser in einem Erbfall noch als Eigentümer des Grundbuchs in der Abteilung I vermerkt. Eine Änderung des Grundbucheintrags ist aber nötig, da die Angaben des Dokuments im Erbfall unrichtig sind. Denn das Haus, die Wohnung oder das Grundstück gehen auf einen oder mehrere Erben über. Da ein amtliches Register wie das Grundbuch jedoch aus öffentlichem Interesse richtig geführt sein muss, sind Erben gemäß § 82 GBO zu einer Berichtigung der Grundbucheintragung verpflichtet.

Eintragsänderungen aus Eigeninteresse

Zumeist streben die Erben aus Eigeninteresse selbst eine Änderung der Eintragung im Grundbuch an. Eine formelle Dokumentation des Eigentümerwechsels ist ein wichtiger Schritt, um die Eigentumsumschreibung zu bestätigen. Möchte der neue Eigentümer das Objekt selbst oder durch einen Immobilienmakler veräußern, ist die Grundbuchumschreibung gemäß § 40 GBO übrigens nicht notwendig. Ausnahmsweise darf der Verkaufsvorgang von einem Erben auf die Verkäufer – mit oder ohne die Unterstützung durch einen Immobilienmakler – auch dann vorgenommen werden, wenn die Erben in dem Register nicht als berechtigte Eigentümer eingetragen sind. Möchten die Erben die Immobilie nicht verkaufen und freiwillig keinen Antrag auf eine Grundbuchänderung stellen, darf das Grundbuchamt die Nachkommen zu diesem Vorgang zwingen - Sie müssen dann die Immobilie verkaufen!

Eine Zwei-Jahresfrist bei unklaren Verhältnissen

Hintergrund für diesen Handlungsbedarf ist eine automatische Mitteilung vom Nachlassgericht an das Grundbuchamt, dass Erben ermittelt, Erbscheine bewilligt oder auch ein Testament eröffnet wurde. Dadurch wird das Grundbuchamt zumeist zwangsläufig über den Erbfall in Kenntnis gesetzt. Daraus lässt sich der Schluss ableiten, dass die im Grundbuch dokumentierten Angaben nicht mehr der Wahrheit entsprechen. Nunmehr ist es die Aufgabe des Grundbuchamts, die Erben zu einer Berichtigung der Angaben aufzufordern. Liegen jedoch "berechtigte Gründe" für eine Rückstellung des Antrags vor, muss das Amt diese Rückstellung auf eine Grundbuchberichtigung bewilligen. Diese Regelung ist insbesondere in den Fällen gültig, in denen die Erben ernsthafte Absichten hegen, das Objekt zukünftig selbst oder über einen Immobilienmakler zu verkaufen. Das Grundbuchamt räumt den Erben für diese Entscheidung maximal eine Zwei-Jahresfrist ein.

Bei Nichteinhaltung drohen Zwangsgelder von bis zu 25.000 Euro

Überschreiten Erben diese Zeitspanne, ist das Grundbuchamt zur Festlegung eines Zwangsgeldes berechtigt. Rechtliche Grundlage für diesen juristischen Schritt ist § 35 FamG. Diesem Paragraphen zufolge dürfen Grundbuchämter ein Zwangsgeld von maximal 25.000 Euro einfordern und dieses eventuell sogar unter Zwangshaft festsetzen. Allerdings wird dieses Zwangsgeld nicht ohne vorbereitende Verweise und Androhungen festgelegt. Bei einer Erbengemeinschaft steht es dem Amt frei, gegen welche Erben die Aufforderung zur Eintragung im Grundbuch erfolgen soll. In diesem Zusammenhang muss das Grundbuchamt verdeutlichen, wie der Inhalt des Berichtigungsantrags konkret gestaltet werden soll. Als Voraussetzung für diesen Schritt müssen die Grundbuchämter die Erben selbst ermitteln.

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