Geldwäschegesetzt - Worauf müssen Immobilienmakler achten?

Ob Auftragsmord, Terrorismus oder Drogen- und Menschenhandel – all diese Straftaten stehen mit der Bezeichnung "Geldwäsche" in enger Verbindung. Doch wo besteht der Bezug für Immobilienmakler? Die Bundesregierung unterstellt keinem Makler, eine Geldwäsche aktiv durchzuführen. Allerdings sieht die Regierung ein erhöhtes Risiko dafür, dass ihre Klientel über Immobiliengeschäfte Schwarzgeld waschen könnte.

Immobilienmakler müssen einer drohenden Geldwäsche entgegenwirken

Aus diesem Grund lastet die Bundesregierung Maklern gemäß § 2 Abs. 1. Nr. 10 des Geldwäschegesetzes die Pflicht auf, sich und ihre Mitarbeiter für dieses Verbrechen zu sensibilisieren. Immobilienmakler sind verpflichtet, ihre Mitarbeiter zu kontrollieren und zu schulen sowie die Identität ihrer Klientel nachzuweisen. Bei einem bestehenden Verdacht müssen die Behörden über die entsprechenden Personen informiert werden. Allerdings ist diese Kontrolle der Kunden nur für Veräußerungsgeschäfte gültig. Die Gefahr einer Geldwäsche bei einer Vermietung von Immobilien ist vergleichsweise gering.

Interne Maßnahmen als Schutz vor Geldwäsche

Das Geldwäschegesetz ist für Immobilienmakler mit sogenannten internen und externen Pflichten verbunden. Diese Verpflichtungen beziehen sich auf Überprüfungen von Mitarbeitern sowie Kunden. Interne Sicherungsmaßnahmen beziehen sich auf den Fakt, dass das Geldwäschegesetz nicht erst dann zur Geltung kommt, wenn ein konkretes Risiko für eine Geldwäsche droht. Auf eine Nachfrage von Behörden muss ein Makler jederzeit dokumentieren können, inwiefern die Branchenvertreter die auferlegten Pflichten erfüllt haben. Beispielsweise stehen die Immobilienexperten intern in der Pflicht, die Zuverlässigkeit von Angestellten zu überprüfen und über aktuelle Gesetzesregelungen zu informieren. Reagieren die Dienstleister nicht auf entsprechende Anfragen durch Behörden, winken schlimmstenfalls Bußgelder im vierstelligen Bereich.

Externe Maßnahmen als Geldwäsche-Schutz

Diese internen Sicherungsmaßnahmen werden durch externe Sorgfaltspflichten ergänzt. Beispielsweise ist es die Aufgabe der Makler, die Identität der Kunden zu bestimmen, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen möchten. Käufer sowie Verkäufer müssen identifiziert werden – diese Regelung gilt ebenfalls für Personen, die die Kaufinteressenten oder Verkäufer vertreten. Bei einem Rechtsgeschäft mit einer Privatperson sollten die Immobilienspezialisten geeignete Unterlagen wie einen Pass oder Personalausweis vorlegen. Die im Ausweis angegebenen Daten einschließlich des Namens, der Nationalität oder ausstellenden Behörde müssen durch Immobilienmakler dokumentiert werden. Deshalb ist der Immobilienexperte gut beraten, eine Kopie des Passes oder Ausweises anzufertigen und zu seinen Akten zu legen. In diesem Zusammenhang sollten Makler dennoch stets auf den Datenschutz Acht geben. Auf den Unterlagen angegebene Daten dürfen nicht an dritte Personen weitergeleitet werden.

Besonderheiten im Umgang mit juristischen Personen

Eine Überprüfung und Dokumentation juristischer Personen ist es etwas komplexer und schwieriger. Für deren Kontrolle müssen Sitz sowie Adresse der Gesellschaft, die Namen sämtlicher Mitglieder des Vertretungsorgans und deren gesetzliche Vertreter festgestellt werden. Sogenannte wirtschaftlich Berechtigte an dem Immobiliengeschäft mit einem Anteil von über 25 Prozent am jeweiligen Unternehmen müssen zusätzlich dokumentiert werden. Hierfür bedarf es der Kopie eines Handelsregisterauszugs. Möglicherweise ist auch eine Gesellschafterliste nötig. Diese Notwendigkeit besteht bei einer unübersichtlichen Gesellschafterstruktur, die sich aus zahlreichen unterschiedlichen Mitgliedern zusammensetzt.

Ab wann sollten Makler die Dokumente einfordern?

Der Zeitpunkt zur Aufforderung zur Vorlage der Dokumente ist klar geregelt. Seit dem 26. Juni 2017 müssen Immobilienmakler ihre Klientel erst dann nach den Anweisen oder Handelsregisterauszügen fragen, wenn von Kundenseite ein ernsthaftes Interesse an einer Realisierung des Kaufvertrages (Wichtige Inhalte im Immobilienkaufvertragbesteht. Dieses ernsthafte Interesse wird gemäß Gesetzestext durch folgende Handlungsweisen bekundet:

  • Der Kunde hat dem Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr bezahlt.
  • Eine der Parteien hat von der anderen Seite einen Kaufvertrag erhalten.
  • Der mögliche Käufer hat mit dem voraussichtlichen Verkäufer bzw. Makler einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen.

Bereits vor dem 26. Juni 2017 wurde es Immobilienmaklern auferlegt, eine Feststellung der Kundenidentität durchzuführen, wenn diese durch ihre Handlungsweise einen Verkauf von Immobilien in Aussicht stellten. Dementsprechend hätten die Dienstleister im Rahmen von Besichtungsterminen (Tipps für die Immobilienbesichtigungbereits den Ausweis einfordern sollen, wenn die Objekte nach einem Verkauf durch die Käufer nicht selbst bewohnt worden wären. Hat eine Person eine eigens genutzte Immobilie verkauft, war eine Feststellung der Identität der Immobilieninteressenten bereits vor einer Benennung der Anschrift des Wohnobjektes und dem Besichtigungstermin erforderlich. Denn in diesem Fall wurden die Interessenten mit der Nennung der Anschrift gleichzeitig über den Sitz der Eigentümer informiert.

Auf diverse Anzeichen achten

Hegen die Immobilienmakler einen berechtigten Verdacht an der legalen Handlungsweise ihrer Kunden, müssen sie automatisch Initiative ergreifen. Die Makler sind verpflichtet, diese Vermutung bei der FIU – der Zentralstelle für Finanztranktionsuntersuchungen – bei der Generalzolldirektion zu melden. Diese Meldung nehmen die Branchenvertreter elektronisch über die Plattform goAML vor. Für deren Inanspruchnahme bedarf es einer Registrierung. In folgenden Fällen besteht ein berechtigter Verdacht auf eine mögliche Geldwäsche:

  • Der Kunde möchte Teile des Kaufpreises oder die Provision in bar begleichen.
  • Die Klientel kann keine Finanzierungs- oder Kapitalnachweise vorlegen.
  • Vorgezeigte Finanzierungs- oder Kapitalnachweise wurden in einem sogenannten Steuerparadies angefertigt.
  • Der Kunde ist offensichtlich nur als "Strohmann" für eine unbekannte dritte Person tätig.
  • Die Klientel strebt die Durchführung eines wirtschaftlich völlig unverständlichen Geschäfts an. Dieser Verdacht ergibt sich beispielsweise dann, wenn sich die Interessenten damit einverstanden erklären, die marktüblichen Preise deutlich zu übersteigen.
  • Der Kunde wünscht ausdrücklich eine Unterbeurkundung. Die Interessenten bestehen darauf, dass der im Kaufvertrag angegebene Preis wesentlich niedriger als der tatsächliche Betrag ist. Der verbleibende Teil des Geldes soll als Bargeld an die Verkäufer überreicht werden.
  • Kunden sind ohne plausiblen Grund nicht in der Lage, ihren Pass oder Auszweis vorzulegen. Die Klientel versucht, ihre Identität nicht offenzulegen. Möglicherweise besteht die Kundschaft auf die Bewahrung der Anonymität.
  • Die Kundschaft möchte innerhalb Deutschlands ein Wohnobjekt erwerben, das eigentlich als Eigennutzerobjekt gilt. Allerdings hat der Kunde überhaupt keinen festen Wohnsitz in Deutschland.
  • Das Kaufgeschäft widerspricht den wirtschaftlichen Bedingungen der Kunden in hohem Maße. Möglicherweise lassen der angegebene Beruf oder die Einkommensverhältnisse eine Bezahlung des Kaufpreises theoretisch gar nicht zu.

Bezüglich des Umgangs von Immobilienmaklern mit dem Geldwäschegesetz weist IVD-Sprecher Koch ausdrücklich darauf hin, dass das Transaktionslimit von 10.000 Euro für eine Maklertätigkeit nicht gültig ist. Deshalb unterliegen die Dienstleister beispielsweise schon der Sorgfaltspflicht, wenn Immobilien für 12.000 Euro verkauft werden. Bei einem Verstoß gegen die Dokumentations- oder Sorgfaltspflicht begehen Makler eine Ordnungswidrigkeit, die gemäß § 17 Abs. 2 GWG mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet wird. Von einer strafrechtlichen Handlung ist die Rede, wenn die Immobilienmakler den Geldwäschern durch ihre Handlungsweise helfen oder die Möglichkeit einer Geldwäsche billigend tolerieren.

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