Wertgutachten einer Immobilie

Der Wert einer Immobilie wird im Rahmen einer Immobilienbewertung über das Verkehrswertgutachten festgelegt. Möchten ein Käufer oder Verkäufer den exakten Kaufpreis eines Hauses, Grundstücks oder der Wohnung festlegen lassen, wird dieses Gutachten auf einen Antrag hin erstellt. Der über das Dokument berechnete Verkehrswert bzw. Marktwert wird über das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Doch welche Eigenschaften zeichnet ein Wertgutachten im Detail aus?

Wann sind Wertgutachten notwendig?

Bei einem Erwerb oder der Veräußerung von Immobilien sind Wertgutachten ein wichtiger Anhaltspunkt. Diese Dokumente liefern wichtigen Kenndaten zur Ermittlung des Kauf- bzw. Verkaufspreises. In bestimmten Fällen wie einer Erbschaft oder Scheidung bestehen Gesetzgeber sogar auf die Anfertigung eines Wertgutachtens, um das Gutachten als Beweisstück vor dem Finanzamt oder Gericht vorzulegen. In diesem Fall muss das Wertgutachten von einem Gutachter oder Sachverständigen erstellt werden. Immobilienmakler ohne entsprechende Zusatzqualifizierung sind ausschließlich zur Erstellung formloser Wertgutachten berechtigt.

Definition Wertgutachten

Dieses Dokument ist für Eigentümer einer Immobilie eine wichtige Entscheidungsbasis, um sich für oder gegen einen Immobilienverkauf zu entscheiden. Das Wertgutachten ist ein ausschlaggebender Faktor, um das Objekt zu einem fairen Preis veräußern zu können. Mehrere Aspekte müssen zur Festlegung eines exakten Kaufpreises für eine bebaute oder unbebaute Länderei beachtet werden. Beispielsweise fließen rechtliche Komponenten wie das Wohn- und Wegerecht in das Gutachten ein. Andere Faktoren beziehen sich auf den Zeitpunkt der Wertermittlung – den Wertermittlungsstichtag – sowie die Eigenschaften des Grundstücks. Sind die Wertgutachten bei steuerrechtlichen Verfahren vor dem Finanzamt oder gerichtlichen Streitigkeiten wie Vermögensauseinandersetzungen gesetzlich vorgeschrieben, genügt bei einem rein privaten Verkauf die Expertise durch einen Immobilienmakler. Im Unterschied zu dieser "einfachen" Methode nehmen Sachverständige für die Erstellung eines offiziellen Gutachtens unterschiedliche Faktoren vor Ort in Augenschein und werten zusätzlich bestimmte Unterlagen aus.

Die Bedeutung eines Wertgutachtens

Die Erstellung eines Wertgutachtens ist mit mehreren Vorteilen verbunden:

  • Über das Gutachten werden individuelle Objekteigenschaften wie Ausstattung, Lage und Größe der Immobilie unter die Lupe genommen. Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständige ermitteln den realen Wert, der zu einem fairen Angebot für den Kaufpreis führt.
  • Das Wertgutachten informiert ausführlich über den Zustand des jeweiligen Objekts. Laien erhalten durch die Auflistung einen exakten Überblick darüber, welche Sanierungs- sowie Renovierungskosten bei einem Erwerb der Immobilie auf sie zukommen. Zur Erstellung des Dokuments bewerten Immobilienspezialisten Aspekte wie die Bausubstanz oder etwaig vorhandene Baumängel.

Gesetzliche Vorschriften: ein Wertgutachten ist nicht immer notwendig

Der Gesetzgeber schreibt die Notwendigkeit für eine Anfertigung von Wertgutachten vor. Schließlich ist die exakte Bewertung der Immobilien nicht nur für Verkäufer und Kaufinteressenten notwendig. In folgenden Fällen besteht der Gesetzgeber auf eine Anfertigung der Dokumente:

  • bei einer bevorstehenden Zwangsversteigerung
  • für eine Festlegung des Betriebsvermögens
  • bei gerichtlichen Auseinandersetzungen um Erbstreitigkeiten
  • bei Gerichtsverfahren rund um eine Scheidung
  • bei einem Nachweis des Objektwerts gegenüber dem Finanzamt

Einzelheiten über den Inhalt des Wertgutachtens

Bei einem Wertgutachten gehen Gutachter oder Sachverständige auf mehrere Faktoren ein. Hinsichtlich der Lage eines Grundstücks, der Wohnung oder des Hauses ist die Beliebtheit entscheidend. Komponenten wie die Nähe zu Kultur- sowie Freizeitangeboten oder eine gute Verkehrsanbindung fließen 1:1 in die Wertermittlung ein. Ein weiterer Bereich fokussiert den Zustand der Objekte, der sich auf bauliche sowie technische Gegebenheiten bezieht. Dieser Teil der Bewertung berücksichtigt Wasser- und Gasleitungen, Elektroanlagen sowie die Bausubstanz. Der Erschließungsgrad einer Immobilie geht auf Anschlüsse an das Wassersystem bzw. Telefonnetz ein. Die energetische Konstitution der Objekte nimmt beispielsweise auf die Beschaffenheit der Außenwände, des Dachs oder die Fenster Bezug. Ein weiterer Teilaspekt des Wertgutachtens richtet sich an die Außenanlage. Inwiefern werten Gartenanlagen, Carports oder Garagen die gesamte Immobilie auf?

Ein Wertgutachten erstellen: diese Dokumente sind notwendig!

Für eine sachgemäße Anfertigung dieses Wertgutachtens benötigen Sachverständige zahlreiche Unterlagen. Diese Dokumente sollten Immobilieneigentümer (Immobilieneigentümer - Wissenswertes und Tipps) dem Gutachter nach Möglichkeit zukommen lassen:

  • Berechnung der kompletten Wohnfläche
  • Belege über durchgeführte Modernisierungen
  • Grundbuchauszug (über Grundbuchamt erhältlich; nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus Baulastenverzeichnis (von Bauordnungsamt)
  • sämtliche objektspezifischen Bauzeichnungen (mit Zeichnungen von Grundrissen, Schnittzeichnungen sowie Zeichnungen für Um- und Anbauten)
  • Auszug aus Flurkarte (über Katasteramt erhältlich; nicht älter als drei Monate)
  • bei Erbbaurecht (Nachweis des Erbbaurechtsvertrags sowie aktuellen Erbbauzinses)
  • bei Eigentumsimmobilien (Aufteilungsplan; Teilungserklärung; Informationen über Nebenkosten; Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen)
  • bei Mietobjekten (Mietvertrag; Infos über Nettokaltmiete)
  • bei denkmalgeschützten Objekten (Kopie des Denkmalbescheids)

Kosten: wie teuer ist die Erstellung des Dokuments?

Bei der Erstellung eines privaten Wertgutachtens steht es den Sachverständigen sowie Privatkunden frei, über die Höhe des Honorars frei zu verhandeln. Aus dem Grund sind Verbraucher gut beraten, vor der Beauftragung der Immobilienexperten mehrere Angebote einzuholen. Die Kosten für die Erstellung des Dokuments werden maßgeblich vom Immobilienwert sowie dem Arbeitsaufwand beeinflusst. Im Gegensatz dazu sind die Gebühren für ein vor Gericht genutztes Wertgutachten in der HOAI – der Verordnung über Honorare für Architekten und Ingenieure – geregelt. Allerdings sind die Vorgaben der HOAI 2002 seit 2009 nicht zu 100 Prozent bindend. Eine kostengünstige Variante zum Vollgutachten ist das Kurzgutachten.

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