Verkehrswert ermitteln

Als Verkehrswert wird der Marktwert von einem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück beschrieben. Dieser Verkehrswert bildet die Basis für jeden der seine Immobilie verkaufen möchte. Grundlage des Verkehrswerts ist eine Durchschnittsbildung. Dieser Durchschnitt zielt darauf ab, die Kostenansätze zu benennen, die im generellen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden können.

Warum den Verkehrswert ermitteln?

In diesen Fällen ist die Berechnung des Verkehrswerts notwendig:

  • bei einer Scheidung
  • bei bestehender Verkaufsabsicht
  • bei einer Auseinandersetzung um ein Erbe
  • bei der Aufnahme eines Darlehens für Kreditinstitute
  • bei jeder Art einer Vermögensauseinandersetzung

Definition Verkehrswert

Allgemein gilt der Verkehrswert als objektiver und zuverlässiger Wert für eine Immobilie. Eine exakte Definition zum Terminus "Verkehrswert" liefert § 194 BauGB, das Baugesetzbuch. Demzufolge wird der Verkehrswert wie folgt definiert:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Diese Definition lässt den eindeutigen Schluss zu, dass der Verkehrswert automatisch als Marktwert bezeichnet werden kann. Die wichtigsten Anhaltspunkte des Verkehrswerts von Wohn- oder Gewerbeobjekten beziehen sich auf deren tatsächliche Eigenschaften, die Grundstückslage sowie die anderweitige Beschaffenheit. In diesem Zusammenhang ist es unausweichlich, den über ein Gutachten ermittelten Verkehrswert stets auf einen Stichtag zu beziehen. Deshalb ist es notwendig, dass der Verkehrswert von Immobilien bei einem geplanten Verkauf stets direkt vor der Vermarktung bewertet wird. Allerdings ist die Feststellung dieses Werts bei einem beabsichtigten Verkauf der Objekte nur ein Aspekt unter vielen. Um einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen, bezieht ein kompetenter Immobilienmakler ebenfalls mittelfristige sowie aktuelle Prognosen in seine Vermarktungsstrategie ein.

Mit welchen Verfahren wird der Verkehrswert berechnet?

Rechtliche Grundlagen für eine Ermittlung des Marktwerts sind die WertR 2006 – die Richtlinien zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken – sowie die WertV, die Wertermittlungsverordnung. In Abhängigkeit von dem jeweiligen Objekt kann der Verkehrswert durch verschiedene Methoden festgestellt werden. Wird bei einem unbebauten Grundstück das Vergleichswertverfahren bevorzugt, raten Immobilienmakler bei eigens genutzten Eigentumswohnungen und Häusern zum Sachwertverfahren. Gelten bei einer Bewertung eines Einfamilienhauses das Haus sowie die Grundstücksgröße als maßgebende Faktoren, sind bei einer Eigentumswohnung Zustand sowie Lage von Bedeutung. Das Ertragswertverfahren kommt bei einer Überprüfung von Gewerbeimmobilien sowie einem Mehrfamilienhaus zum Tragen, wie folgende Auflistung zeigt:

  • Vergleichswertverfahren (als führende Methode): bei eigen genutzter Wohnung, unbebauten Grundstücken und unbebauten, vermieteten Grundstücken
  • Sachwertverfahren (als führende Methode): bei eigen genutztem Haus
  • Ertragswertverfahren (als führende Methode): bei vermieteter Wohnung, vermietetem Haus (wie Mehrfamilienhaus)

Diese drei Methoden basieren auf speziellen Formeln und aktuellen Werten, die einem Immobilienmakler oder Gutachter bekannt sind. Verkehrswertermittlungen sollten stets von Experten durchgeführt werden. Im Normalfall nehmen Sachverständige oder Gutachter eine Berechnung des Verkehrswerts vor. Da diese Berufsbezeichnungen jedoch rechtlich nicht geschützt sind, gelten vereidigte, öffentlich bestellte sowie zertifizierte Sachverständige als beste Wahl. Weisen die Immobilienspezialisten diese Qualifikationen auf, gehen Immobilienverkäufer auf Nummer sicher. Gelegentlich haben Ingenieure oder Architekten ebenfalls dementsprechende Qualifikationen und sind zur Wertermittlung berechtigt. Wer zwischen mehreren Dienstleistern wählen kann, sollte sich für einen besonders erfahrenen Immobilienexperten entscheiden. Beispielsweise können Immobilienmakler ebenfalls dementsprechende Auszeichnungen oder Zusatzqualifikationen erzielt haben. Dennoch fertigt ein Makler kein Gutachten an.

Mit welchen Kosten muss gerechnet werden?

Nach aktueller Rechtslage dürfen die Vertragsparteien seit 2009 über die Gebühr für einen öffentlich bestellten, zertifizierten und vereidigten Wertgutachter frei verhandeln. Diesbezüglich sollten sich Immobilieneigentümer (Immobilieneigentümer - Wissenswertes und Tipps) vor Augen führen, dass Gutachten für eine Berechnung des Verkehrswerts stets mit Kosten verbunden sind. Erfahrungsgemäß summiert sich die Vergütung durch einen Grundbetrag, dem Verkehrswert des Objekts sowie einem Aufschlag, der bei einem besonders großen Aufwand hinzuberechnet wird. Durchschnittlich müssen Immobilienbesitzer für das Gutachten zwischen 1.000 sowie 2.000 Euro einplanen, wenn ein bebautes Grundstück von 200.000 bis 300.000 bewertet werden soll. Nach der Wahrnehmung des Termins müssen die Verkäufer in spe durch die Gutachter einen Bearbeitungszeitraum von bis zu drei Monaten einplanen. Der Gutachter muss alle notwendigen Unterlagen überprüfen. Muss der Gutachter diese Dokumente selbst besorgen, erhöht sich der Kostenaufwand für die Auftraggeber automatisch. In einem Kurzgutachten wird die Bewertung in wenigen Seiten abgearbeitet. Ein klassisches Gutachten ist etwa 30 bis 50 Seiten lang. Die Dokumente werden zumeist in Dateiform sowie ausgedruckt in mindestens zwei Fassungen überreicht.

Immobilienverkäufe: nichts geht ohne den Verkehrswert

Der Verkehrswert bzw. Marktwert bildet für eine Immobilienbewertung eine wichtige Grundlage. Die Verkäufer bzw. Eigentümer eines Wohn- oder Gewerbeobjekts nutzen den Wert als Richtlinie zur Veräußerung der Immobilie. Generell bezieht sich die in einem Verkehrswertgutachten angegebene Kennzahl auf einen Stichtag. Diese Kennziffer gibt darüber Auskunft, welcher Durchschnittspreis für das Objekt an diesem Tag unter Einbeziehung der Lage sowie Bausubstanz erzielt werden könnte. Dieser Vrkehrswert dient als orientierende Vorgabe, die die Bedingungen des aktuellen Markts widerspiegelt. Weil sich der Immobilienmarkt jedoch in immer kürzeren Zeitabschnitten verändert, ist der derzeitige Verkehrswert tatsächlich nur auf eine bestimmte Zeitspanne begrenzt. Umso wichtiger ist es, dass die Wertberechnung direkt vor der Vermarktung oder Inserierung erfolgt.

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Wer soll die Wertermittlung durchführen?

Generell wird Immobilieneigentümern angeraten, die Wertermittlung durch einen ausgewiesenen Sachverständigen bzw. Gutachter durchführen zu lassen. Ist ein Gutachten wie bei einer Vermögensauseinandersetzung oder Scheidung notwendig, sind die durch Sachverständige erstellten Dokumente dringend erforderlich. Ist hingegen eine reguläre Veräußerung der Objekte geplant, sind Einschätzungen eines Immobilienmaklers vollkommen ausreichend. Diese einfache Variante der Bewertung durch einen Immobilienmakler ist ein fester Bestandteil des Maklervertrags (Maklervertrag - Alles Wissenswerte) und dadurch unentgeltlich. Die Gebühr für Gutachten richtet sich hingegen nach dem Umfang des Dokuments. Abhängig von der jeweiligen Intention soll jeder Immobilienbesitzer allein entscheiden, inwiefern die Unterstützung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler gewünscht wird.

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