Wer eine Immobilie käuflich erwerben möchte, kann nur in den seltensten Fällen den kompletten Kaufbetrag von allein aufbringen. Zumeist ist ein Darlehen von Nöten. Allerdings lassen Kreditinstitute vor einer Vergabe der Darlehen bei einer Berechnung des Beleihungswerts Vorsicht walten. Wer jedoch alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, erhält Finanzierungen von bis zu 70 Prozent des kompletten Kaufpreises. Doch was ist der Beleihungswert im Detail?
Inhaltsverzeichnis
Bonitätsprüfungen sind vor einer Kreditvergabe notwendig
Bevor ein Kreditnehmer von einer Bank finanziell unterstützt wird, findet eine Bonitätsprüfung statt. Kreditinteressenten müssen Nachweise über die Höhe ihres Eigenkapitals vorlegen, eine Schufa-Auskunft erbringen und monatliche Einkommensverhältnisse dokumentiert schildern. Normalerweise nehmen die Banken keine komplette Finanzierung des Kaufpreises vor. Abhängig von der individuellen Bonität, ist eine Mitfinanzierung von 60 bis 80 Prozent durchaus üblich.
Ein Beleihungswert als Grundlage zur Festlegung der Kredithöhe
Um einen Kredit für ein Bauvorhaben oder Objekt zu bewilligen, legen Banken den Beleihungswert der jeweiligen Immobilie zugrunde. Dieser Beleihungswert bildet die Basis, um die Höhe des Finanzierungskredits festzulegen. Als Beleihungswert wird der geschätzte Wert bezeichnet, den das Haus, die Wohnung oder das Grundstück bei einem Verkauf erreichen würde. Dieser Umstand gilt für den Fall, wenn ein Kunde die Finanzierung der Immobilie nicht mehr stemmen kann. Der Beleihungswert wird aus dem berechneten Verkaufspreis sowie einem Mindest-Abschlag von 20 Prozent ermittelt. Das Hypothekenbankgesetz schreibt vor, dass die Beleihung einen Höchstbetrag von 60 Prozent nicht überschreiten darf.
Beleihungswert - Kreditinstitute können über 60 Prozent einer Kaufimmobilie finanzieren
Im Umkehrschluss bedeutet diese Regelung jedoch nicht, dass ein Kreditinstitut automatisch nur 60 Prozent eines Wohnobjekts finanzieren muss. Die Vorgabe besagt lediglich, dass ausschließlich der erste Teil in erster Linie über die Hypothek finanziert wird. Für den verbleibenden Anteil müssen die Kreditnehmer einen Risikoaufschlag bezahlen, durch den sich die Baufinanzierung jedoch erhöht. Festlegungen über pauschale Richtwerte sind nicht möglich. Schließlich sind Einschätzungen über die Beleihungswerte von Kunden oder Kreditgebern sehr unterschiedlich. Wichtige Faktoren wie durch einen Kunden zu erbringende Sicherheiten oder das eingebrachte Eigenkapital fließen in die Einschätzung zur Höhe Beleihungswerts ein. Außerdem spielen die Bonität und persönliche Kreditwürdigkeit der Klientel eine wichtige Rolle.
Einen besseren Beleihungswert erzielen - Immobilienmakler helfen weiter
Bei der Festlegung eines Beleihungswerts ist Verhandlungsgeschick gefragt. Wer sich geschickt präsentiert, kann eventuell einen höheren Beleihungswert erzielen. Wer den Zinssatz verringern oder die Laufzeit von einem Kredit verlängern kann, profitiert automatisch von besseren Konditionen. Möglicherweise ist es ratsam, sich die Hilfe von einem Immobilienmakler zu holen und wichtige Tipps zur Verhandlung geben zu lassen. Der Rat von einem Immobilienmakler kann sich auszahlen, wenn sich die Informationen positiv auf die Anpassung des Beleihungswerts auswirken. Bestenfalls erhalten Kreditinteressenten sogar eine Finanzierung, wenn sie überhaupt kein Eigenkapital vorlegen können. Dieses Finanzierungsmodell wird als 105-Prozent-Finanzierung bezeichnet, ist aber zumeist mit relativ hohen Zinsen verbunden.
Was sind 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken?
Übrigens beleihen Sparkassen oder Banken einen Immobilienbesitz zumeist nur auf 60 Prozent des Objektwertes. Bausparkassen erweitern den Beleihungswert auf bis zu 80 Prozent des Werts der Immobilie. Hinter dem Begriff "erste Hypotheken" oder "1a-Hypotheken" verbergen sich Kredite zur Baufinanzierung, die bis zur Höhe der Beleihungsgrenze errechnet werden. Diese Hyptoheken werden im Grundbuch als erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Zinsen sind bei diesen Hypothekenformen besonders günstig, da Absicherungen für Banken als positiv bewertet werden. Über den typische Beleihungsgrenzen befindliche Immobiliendarlehen werden als "1b-Hypotheken" bezeichnet und im Grundbuch über das sogenannte zweitrangige Grundpfandrecht abgesichert. Zumeist nehmen Bausparkassen mit einem nachrangigen Grundpfangrecht vorlieb. Aus dem Grund ist für eine langfristige Planung ein Bausparvertrag empfehlenswert. Hypothekenfinanzierungen erweisen sich im World Wide Web als besonders günstig. Allerdings ist bei dieser Finanzierungsform die Beleihungsgrenze für eine 1a-Hypothek relativ niedrig. Vor einem Kreditantrag sind Kaufinteressenten gut beraten, Bedingungen und Konditionen einzelner Kreditvergabeinstitute detailliert unter die Lupe zu nehmen. Mit dieser Strategie und dem entsprechenden Verhandlungsgeschick werden potentielle Käufer gewiss den bestmöglichen Beleihungswert erzielen.
