Der Mietpreisspiegel spielt in den Regionen Deutschlands eine wichtige Rolle, in denen die Mietpreisbremse zum Tragen kommt. Deshalb ist es für Immobilienmakler und Vermieter notwendig, den Mietpreisspiegel richtig zu lesen. Doch auf welche Details müssen Vermieter und Immobilienmakler bei der Dateninterpretation im Einzelnen achten?
Inhaltsverzeichnis
Die Verbindung des Mietpreisspiegels zur Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse betrifft Neuvermietungen von Bestandsbauten in Regionen, die sich gemäß Verordnung durch einen angespannten Wohnungsmarkt auszeichnen. Zur Festlegung dieser Mietpreisbremse dient der Mietpreisspiegel als Maßstab. Der Mietpreisspiegel wird zugrundegelegt um zu entscheiden, ob sich die Miethöhe bei einer Neuvermietung über zehn Prozent der für ein Gebiet üblichen Miete befindet. Tritt dieser Fall ein, ist der angesetzte Mietpreis mit hoher Wahrscheinlichkeit zu hoch. Immobilienmakler und Vermieter sind gut beraten, sich mit dem derzeit gültigen Mietspiegel auseinanderzusetzen. Wer sich nicht an die Vorschriften hält, muss mit rechtlichen Konsequenzen rechnen. Besonders aussagekräftig ist der sogenannte qualifzierte Mietspiegel, der für größere Städte unter Einbeziehung von wissenschaftlich-statistischen Aspekten erstellt wird. Diese qualifizierten Mietspiegel sind für kleinere Gemeinden nur eine Illusion. Einerseits ist der Aufwand für diese Gebiete zu groß. Andererseits liegen nicht genügend Daten zur Erstellung einer wissenschaftlichen Mietstatistik vor. Aus diesen Gründen werden für diese Gebiete einfache Mietpreisspiegel angefertigt. Diese bieten jedoch keine genauen Kennzahlen für eine Festlegung ortsüblicher Miethöhen. Möchten potentielle Mieter und andere Interessenten in die Mietpreisspiegel einsehen, dürfen sie von diesem Recht gegen Begleichung einer Schutzgebühr bei der Stadtverwaltung Gebrauch machen. Einzelne Versionen der Mietpreisspiegel variieren zwar relativ deutlich. Dennoch gibt es einige allgemeine Regelungen, die für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete angewendet werden können.
Tipps zur Ermittlung des Grundpreises einer Wohnung oder des Hauses
Ein Großteil aller Mietpreisspiegel ist in einen allgemeinen Erläuterungs- sowie einen Tabellenteil untergliedert. Zu Beginn müssen Immobilienmakler und andere Immobilienspezialisten den Grundpreis für die Objekte ermitteln, die vermietet werden sollen. Diese Grundpreise lassen sich anhand der Tabelle berechnen, deren Zeilen über Wohnungsgrößen sowie Spalten über das Baujahr und den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit informieren. Da für kleinere Objekte erfahrungsgemäß höhere Quadratmeterpreise gelten, sind die Objekte im Mietpreisspiegel in verschiedene Wohnungsgrößen unterteilt. Abhängig vom Mietpreisspiegel, listet die Tabelle für eine Festlegung des Grundpreises weitere Informationen wie die Wohnlage oder Art der Heizungsanlage auf. Der im Mietpreisspiegel angegebene Grundpreis bezieht sich normalerweise auf die Netto-Kaltmiete. Sind im Mietvertrag hingegen sogenannte Teilinklusivmieten oder Brutto-Kaltmieten enthalten, müssen diese für einen Vergleich des Preises mit dem Mietspiegel herausgerechnet werden.
Erhält das Wohnobjekt einen Lagezuschlag?
Der Standort sowie die Wohnlage wirken sich ebenfalls auf die Mietpreishöhe aus. Einerseits kann der Mietpreisspiegel in verschiedene Stadtteile untergliedert werden. Andererseits werden Immobilienmärkte in einfache bzw. gehobene Lagen unterteilt. Diese Anpassungen variieren von Stadt zu Stadt. Zahlreiche Mietpreisspiegel inkludieren Kartenteile oder Straßenverzeichnisse, die einer eindeutigen Ermittlung des Lagezuschlags dienen.
Gute Ausstattungen rentieren sich
In die Preisermittlung fließt die Ausstattung einer Wohnung maßgeblich ein. Ist das Wohnobjekt mit einem überdurchschnittlich hohen Standard versehen, sind auf den Mietpreis addierte Zuschläge durchaus legitim. Werden Ausstattungsstandards hingegen unterschritten, sind Preisabschläge möglich. Derartige Zu- oder Abschläge hängen unter anderem von der Qualität der Türen und Bodenbeläge, der Gebäudeart sowie der bestehenden Wärme- und Schallisolierung ab. Einige Mietpreisspiegel enthalten Checklisten, in denen die Zu- und Abschläge centgenau dargestellt sind. Alle einzelnen Details werden miteinander verrechnet.
Die Frage der Ausstattung bietet Streitpotential
Immer wieder kommt zwischen Mietern und Vermietern die Frage auf, ob Zuschläge auch dann angerechnet werden dürfen, wenn der Mieter selbst den Wohnwert der Objekte gesteigert hat. Diesbezüglich haben Urteile von Gerichten in der Vergangenheit mehrmals belegt, dass Vermieter etwaige Mieterhöhungen nicht aufgrund erbrachter Mieter-Leistungen vornehmen dürfen. Deshalb dürfen sich durch Mieter erbrachte Verbesserungen der Ausstattung nicht auf eine Berechnung von Zuschlägen auswirken. Anderenfalls müsste der Mieter zweimal bezahlen – einmal für die Ausstattung und einmal für die Erhöhung der Miete.
Das Punkteprinzip für Zu- und Abschläge
Einige Mietpreisspiegel enthalten ein Punktesystem, das auf die Berechnung der wertsenkenden Abschläge bzw. wertsteigernden Zuschläge ausgelegt ist. Bei diesem Prinzip müssen Vermieter oder andere Immobilienexperten zuerst festgelegte Punkte miteinander verrechnen. Aus diesen Berechnungen ergibt sich ein Saldo, der über eine Formel in einen Eurobetrag umgerechnet wird. Darauf basieren Zu- und Abschläge für die Miete.
Hinweise zur Ermittlung etwaiger Preisspannen oder der ortsüblichen Vergleichsmiete
Damit ein Vermieter oder Immobilienmakler die monatliche Durchschnittsmiete ermittelt, sollten alle Zu- und Abschläge, der Lagezuschlag sowie Grundpreis miteinander verrechnet werden. Als Resultat ergibt sich ein Durchschnittsbetrag, der gewissen Schwankungen unterliegen kann. Aus dem Grund veröffentlichen zahlreiche Mietpreisspiegel einen durchschnittlichen Wert, der eine Spanne mit höheren bzw. niedrigren Anteilen einschließt. Alle Mietpreise, die sich in dieser Spanne befinden, werden als ortsüblich eingestuft. Allerdings müssen Vermieter darüber Auskunft geben, weshalb die Beträge nicht dem Durchschnitt entsprechen.
