Eine Hausbewertung ist ein wichtiges Instrument der Preisfindung, die vor einem Kauf oder Verkauf der Objekte erfolgt. Hausbewertungen sind beispielsweise bei einer Scheidung oder Überprüfungen über die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer unerlässlich. Die Unterstützung durch einen professionellen Gutachter ist dringend empfehlenswert. Eine andere Option zur exakten Hausbewertung durch einen Gutachter ist eine kostenfreie Hausbewertung über das Internet. Allerdings ist diese Variante weniger genau.
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Der Marktwert muss realistisch eingeschätzt werden
Um ein Wohnobjekt nicht deutlich unter oder über dem Marktwert zu veräußern, bedarf es einer einer realistischen Einschätzung. Diese Maßnahme ist beispielsweise im Erbfall, im Rahmen einer Scheidung, der Zwangsversteigerung oder im Versicherungsfall notwendig. Gutachter oder andere Experten wie Immobilienmakler nehmen die Bewertung vor, indem sie alle wichtigen Details des Objekts genau unter die Lupe nehmen. Wer die Hausbewertung eigenständig vornehmen möchte, sollte objektiv vorgehen und emotionale Aspekte außen vor lassen.
Interessensdiskrepanzen zwischen Verkäufer und Käufer
Die Hausbewertung zielt darauf ab, exakt den Wert zu ermitteln, der den finanziellen Status der Immobilie widerspiegelt. Spätestens bei anstehenden Preisverhandlungen wäre es sehr ärgerlich, wenn die bisherigen Hauseigentümer hohe Einbußen hinnehmen müssten. Problematisch ist bei einem geplanten Hausverkauf jedoch, dass die Eigentümer die Objekte zumeist als zu positiv einstufen. Im Gegensatz dazu suchen potentielle Käufer Mängel, um den Preis nach unten zu korrigieren. Die mögliche Folge ist eine massive Kluft zwischen der Preisbereitschaft und Preisforderung. Versteift sich ein Verkäufer aus diesen Gründen auf eine unrealistische Preisvorstellung, muss der bisherige Immobilienbesitzer möglicherweise eklatante finanzielle Schäden in Kauf nehmen. Immobilienmakler und andere Immobilienexperten verfolgen den Markt. Wird ein Haus über einen längeren Zeitraum oder gar Jahre angeboten, wirft dieser Zustand kein gutes Licht auf das Wohnobjekt. Schnell kommt der Verdacht auf, mit dem Haus stimme etwas nicht. Diese Entwicklung hat möglicherweise zur Folge, dass sich Verkäufer durch ihr Verhalten in eine schlechte Verhandlungsposition begeben. Die mögliche Konsequenz: das Objekt wird deutlich unter dem Verkehrswert verkauft, da es für lange Zeit leer stand.
Unterscheidung zwischen Mikrolage und Makrolage
Einer der wichtigsten Faktoren einer Hausbewertung ist die Lage des Wohnobjekts. Immobilienspezialisten differenzieren zwischen Mikro- und Makrolage. Die Mikrolage bezieht sich auf das direkte Wohnumfeld. Folgende Aspekte beeinflussen die Mikrolage.
- Befinden sich in der Nähe des Hauses Freizeitziele wie Gewässer oder Parks?
- Sind vor dem Haus Parkmöglichkeiten vorhanden?
- Wie ist die Verkehrsanbindung gestaltet? Gibt es in der Nähe Bahn- oder Busstationen?
- Ist das nächste Ortszentrum weit entfernt?
- Ist das Haus infrastrukturell gut angebunden? Sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten oder Ärzte schnell erreichbar?
Zusätzlich fließt die Makrolage in die Hausbewertung ein. Als Makrolage gilt das Gebiet, in dem sich das Haus befindet. Eine wichtige Rolle spielt hierbei der wirtschaftliche Aspekt. Eine starke Wirtschaft, die beispielsweise durch ein großes Angebot an Arbeitsplätzen unterstrichen wird, wirkt sich positiv auf die Makrolage aus. Zudem werden bei einer Bewertung der Makrolage die Bevölkerung, Landschaft oder Infrastruktur aus der Nähe begutachtet.
Befindet sich die Ausstattung des Hauses auf dem neuesten Stand?
Die Ausstattung eines Hauses wirkt sich ebenfalls auf die Hausbewertung aus. Dieser Teil der Hausbewertung bezieht sich in erster Linie auf die Posten, die bei einer Sanierung ins Gewicht fallen. Neben den Leitungen spielen die Fenster, das Dach oder die Heizungsanlage eine Rolle. Werden diese Ausstattungselemente energetischen Anforderungen gerecht, wird die Hausbewertung positiv beeinflusst. Zusätzlich wird die Hausausstattung durch äußere Merkmale wie den Pflegezustand der Fassade oder des Gartens ergänzt.
So funktioniert eine Hausbewertung in Eigenregie
Wie die Hausbewertung vorgenommen wird, muss jeder für sich selbst entscheiden. Einige Hausbesitzer versuchen, den Wert des Objektes selbst einzuschätzen. Hierbei ist es wichtig, den Sachwert der Immobilie festzulegen und die Wohnfläche exakt zu berechnen. Neben der Beachtung des Grundstückswerts ist es ebenfalls erforderlich, die regionale Immobilienmarktsituation zu beobachten. Hierfür vergleichen Privatpersonen regelmäßig Immobilienanzeigen aus der Zeitung und dem Internet mit dem eigenen Haus. Bei einer eigenständigen Hausbewertung sollten bisherige Eigentümer ebenfalls bedenken, dass die in Inseraten angegebenen Verkaufspreise nur selten dem tatsächlich erhaltenen Betrag entsprechen. Hausbesitzer erschaffen sich eine gute Verhandlungsbasis, indem Sie dem geschätzten Wert bis zu zehn Prozent hinzu addieren. Möglicherweise fließen psychologische Preisschwellen in die Bestimmung des Betrags ein. So klingt ein Preis von 199.000 Euro wesentlich besser als 200.000 Euro. Weitere Beachtung gilt zukünftigen Prognosen. Sind in naher Zukunft Wertverluste oder Wertanstiege von Immobilien zu erwarten?
Hausbewertungen über einen Gutachter oder das Internet
Eine andere Option für eine Hausbewertung bietet das Internet. Mehrere Internetseiten offerieren dieses Bewertungsmodell, bei dem Hausbesitzer mehrere Fakten über die Immobilie angeben. Allerdings ist diese Methode relativ unzuverlässig. Denn in den meisten Fällen erfolgt die Bewertung auf Grundlage von relativ wenigen Daten. Wer die Hausbewertung durchführen lässt, weil ernsthafte Verkaufsabsichten gehegt werden, sollte einen anderen Weg wählen. Ein Beispiel ist die Beauftragung eines Gutachters, der eine realistische und objektive Einschätzung vornimmt. Eine Hausbewertung durch einen Gutachter ist zwar relativ kostenintensiv. Doch in besonderen Fällen ist die Erstellung eines offiziellen Wertgutachtens unerlässlich. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Auswertung vor Gericht dargelegt werden muss. Im Falle eines privat geplanten Verkaufs reicht eine Hausbewertung durch einen Immobilienmakler aus. Sind die Makler mit dem regionalen Immobilienmarkt vertraut und sind die Branchenvertreter auf bestimmte Immobilientypen spezialisiert, ist deren Beauftragung für einen geplanten Verkauf viel Geld wert. Im Vorfeld sollten sich Hausbesitzer jedoch erkundigen, ob der ausgewählte Immobilienmakler tatsächlich für die Bewertung des Hauses aus einer bestimmten Region geeignet ist. Zur Hausbewertung nimmt der Makler vor Ort eine Besichtigung (Tipps für die Immobilienbesichtigung) vor, bei der alle wichtigen Informationen zusammengetragen werden. Daraufhin wird der Objektwert festgelegt.
