Grunderwerbsteuer - Wichtige Informationen für Käufer

Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück erwerben möchte, muss nicht nur den Kaufpreis einplanen. Kaufnebenkosten bescheren ebenfalls eine saftige Rechnung, die mit etwas Kleingeld nicht getilgt wird. Einen der größten Posten fordert das Finanzamt ein, die Grunderwerbsteuer. Sobald Immobilieneigentum von einer Person an die andere übergeht, wird die Steuer fällig.

Die Grunderwerbsteuer wird durch einen Immobilien-Kaufvertrag berechnet

Neben der Provision für den Immobilienmakler oder den Notarkosten ist die Grunderwerbsteuer ein unerlässlicher Kostenfaktor, der zumeist bei Kaufverträgen (Wichtige Inhalte im Immobilienkaufvertrag) eingefordert wird. Doch auch bei einer Überlassung, Grundstückstauschverträgen, Grundstücksteilungen oder für das Meistgebot eines Zwangsversteigerungsverfahrens bittet die Behörde die Immobilienkäufer bzw. Vertragsparteien zur Kasse. Diese Steuer setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. Bemessungsgrundlage für die Berechnung ist der Kaufpreis, der über den Kaufvertrag notariell beglaubigt ist. Diese Summe wird mit dem zweiten Faktor multipliziert. Dieser sogenannte Grunderwerbsteuersatz wird seit 2006 von den Bundesländern festgelegt. Deshalb variieren die Steuersätze von Bundesland zu Bundesland. Nachfolgend gibt es die Höhe der Steuer in der Übersicht:

  • Baden-Württemberg: 5%
  • Bayern: 3,5%
  • Berlin: 6%
  • Brandenburg: 6,5%
  • Bremen: 5%
  • Hamburg: 4,5%
  • Hessen: 6%
  • Mecklenburg-Vorpommern: 5%
  • Niedersachsen: 5%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Rheinland-Pfalz: 5%
  • Saarland: 6,5%
  • Sachsen: 3,5%
  • Sachsen-Anhalt: 5%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5%

Diese Auflistung gibt über die deutlichen Unterschiede zwischen einzelnen Bundesländern Aufschluss. Beispielsweise müssten Käufer für ein Haus im Wert von 350.000 Euro in Thüringen 22.750 Euro bezahlen. In Bayern würde sich die Grunderwerbsteuer auf "nur" 12.250 Euro belaufen. Die Steuer ist unmittelbar nach dem Erwerb der Immobilie fällig. Nach einer offiziellen Unterzeichnung des Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer setzt der Notar das Finanzamt automatisch in Kenntnis. Daraufhin übersendet die Behörde den Bescheid für die Grunderwerbsteuer an die zukünftigen Immobilieneigentümer. Erfahrungsgemäß setzen die Finanzämter zur Begleichung der Rechnung eine Frist von vier Wochen an. Ist der Betrag beim Amt eingegangen, stellt die Behörde die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dieses Dokument berechtigt die Eigentümer der Häuser, Grundstücke oder Wohnungen, sich als neuer Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Die Grunderwerbsteuer durch Eigenkapital bezahlen

Die Grunderwerbsteuer darf übrigens nicht durch eine Bank oder anderweitiges Kreditinstitut mitfinanziert werden. Die Käufer sind verpflichtet, die Gebühr durch ihr Eigenkapital zu bezahlen. Aus dem Grund suchen die Kaufinteressenten nach einer Option, um die Bezahlung der Grunderwerbsteuer auf ein Minimum zu reduzieren. Über eine Vermittlung der Objekte durch einen Immobilienmakler geben die Immobilienexperten gern über Optionen für einen Steuererlass Auskunft. Die Immobilienmakler zeigen verschiedene Wege auf, um die Steuerzahlung zu umgehen oder zu reduzieren. Die entsprechende gesetzliche Grundlage bildet das GrEST, das Grunderwerbsteuergesetz. So fällt gemäß § 3 Abs. 1 GrESTG keine Grunderwerbsteuer an, wenn sich der Grundstückspreis unter 2.500 Euro bewegt. Es ist jedoch ein Irrglaube, dass diese Summe stets als Freibetrag beurteilt und vom gesamten Kaufpreis abgezogen werden kann. Überschreiten Grundstücke oder Immobilien diesen Wert, fallen die Steuern automatisch für den kompletten Kaufpreis an. Folgende Vorgänge sind von der Bezahlung der Grunderwerbsteuer befreit:

  • Schenkung
  • Erbschaft
  • Immobilien- bzw. Grundstücksverkauf zwischen Ehepartnern oder unter Verwandten 1. Grades

Mit Ausnahme dieser Regelungen müssen all die Personen die Steuer entrichten, die die Wohnobjekte käuflich erwerben. Allerdings ist es möglich, zumindest einen Teil der Grunderwerbsteuer einzusparen. Diesbezüglich sind verschiedene Verfahren vorstellbar.

Ein Spartipp - Grundstück und Bauleistung vertraglich separieren

Vor der Realisierung eines Neubaus müssen Hauskäufer zumeist ein Grundstück suchen. Daraufhin beauftragen sie ein Bauunternehmen mit dem Hausbau. Unter speziellen Bedingungen wird die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückspreis berechnet. Allerdings ist es hierfür erforderlich, dass die Käufer gesonderte Verträge für die Bauleistung sowie den Grundstückserwerb abschließen. Zudem ist es sinnvoll, beide Vereinbarungen mit einem möglichst großen Zeitabstand zu unterzeichnen. Liegen einheitliche Bauverträge der Bauträger vor, gehen die Finanzämter von einer einheitlichen Vereinarung aus. In diesem Fall sollten Bauherren darauf Acht geben, Eigenleistungen vertraglich hervorzuheben. Mit dem Anteil der Steuerleistungen reduziert sich die Steuerlast ebenfalls.

Bewegliches Zubehör vom Vertrag ausschließen

Erwerber einer Bestandsimmobilie können den Grunderwerbsteuer Anteil ebenfalls drastisch senken. Diese Option besteht, indem bewegliche bzw. unbewegliche Vertragsbestandteile deutlich separiert werden. In diesem Fall ist ausschließlich die Immobilie als Steuergegenstand zu bewerten. Bewegliches Zubehör wie ein Kamin oder eine Einbauküche entfallen. Wer auf diese Weise Steuern sparen möchte, sollte die Wertigkeit des Inventars im Kaufvertrag exakt auflisten. Im Gegenzug ist es wichtig, bei dieser Auflistung nicht zu penibel zu sein. Eine zu detaillierte Auflistung der Gegenstände weckt das Misstrauen des Finanzamtes. Angegebene Preise für bewegliches Zubehör sollten der Realität entsprechen. Nach Möglichkeit sollten die steuerfreien Features 15 Prozent des Kaufpreises nicht übersteigen. Anderenfalls drohen Nachfragen durch das Finanzamt.

Grunderwerbsteuer als Werbungskosten steuerlich absetzen

Beabsichtigen Immobilienkäufer die Vermietung des erworbenen Objekts, dürfen sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten steuerlich absetzen. Die Grundsteuer darf jedoch nicht auf Mieter umgelegt werden. Wer in dem Haus bzw. der Wohnung zukünftig leben sowie arbeiten möchte, profitiert ebenfalls von steuerlichen Vorteilen. In einem sogenannten Teilgewerbe besteht die Möglichkeit, dass die Steuer in Form einer Betriebsausgabe auch nachträglich steuerlich absetzbar ist. In diesem Fall sind Eigentümer verpflichtet, zwischen dem gewerblich sowie privat genutzten Bereich zu differenzieren. Käufer einer Eigentumswohnung dürfen ebenfalls Teile der Grunderwerbsteuer sparen. Schließlich ist der Kauf einer Wohnung mit dem anteiligen Erwerb einer Instandhaltungsrücklage gleichzusetzen. Diese Rücklage nehmen die Eigentümergemeinschaften der Wohnungen für etwaige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten vor. All diese Optionen für eine Senkung der Steuer sind in der Praxis möglich.

Eine Rückzahlung der Steuer nachträglich mindern

Haben Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer bereits beglichen, haben sie auch einen nachträglichen Anspruch auf einen Steuererlass. Tritt die Kaufpartei vom Vertrag zurück oder reduziert sich der Kaufpreis im Nachhinein, bestehen berechtigte Ansprüche. Immerhin hängt die Höhe der Grunderwerbsteuer vom Immobilienwert ab. Reduziert sich der Wert aufgrund eines Mangels, dürfen die Eigentümer das Geld behördlich einfordern. Allerdings muss für eine Minderung der Grunderwerbsteuer durch einen Wertverlust der Immobilie eine Frist von zwei Jahren nach dem Kauf eingehalten werden. Die gleiche Regelung gilt für eine Aufhebung des Kaufvertrags binnen zwei Jahren. Möglicherweise besteht in diesem Fall sogar ein Anspruch auf eine komplette Rückzahlung des Steuerbetrags.

Sparmaßnahmen mit dem Kreditgeber absprechen

Natürlich ist die Grunderwerbsteuer beim Projekt Hausbau, Hauskauf oder Wohnungskauf eine hohe finanzielle Belastung. Allerdings sind geplante Sparmaßnahmen der Steuer bei einer Kaufpreisfinanzierung über die Bank mit Vorsicht zu behandeln. Bei einer bewilligten Kreditzusage müssen die Käufer darauf achten, wie der Kaufpreis im Rahmen des notariellen Termins aufgeteilt wird. Schließlich birgt eine Herabsetzung des Immobilienpreises das Risiko, dass die Banken durch einen herabgesetzten Kaufpreis einen zusätzlichen Zinszuschlag einfordern oder das Geldinstitut den Kauf kündigt. Deshalb ist es dringend erforderlich, geplante Sparmaßnahmen unbedingt mit dem Kreditgeber oder Steuerberater zu besprechen.

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