Bestellerprinzip - Was Sie wissen müssen

Wer einen Immobilienmakler bestellt, muss ihn auch bezahlen: dieser Grundsatz gilt für Wohnmietverträge. Stellt ein Vermieter die Vermarktung seiner Immobilien einem Makler gegenüber in Auftrag, ist dieser provisionspflichtig. Auf der anderen Seite müssen Mieter das Entgelt des Immobilienmaklers bezahlen, wenn sie die Experten beauftragen, um exklusiv für sie eine Wohnung zu finden und diese Suche mit einem Mietvertrag erfolgreich abgeschlossen wird. Zudem ist es wichtig, dass der Vermittlungsvertrag mit dem Immobilienmakler in Schriftform zustandekommt.

Mieter müssen die Provisionskosten für Mieter zumeist nicht tragen

Das sogenannte Bestellerprinzip wurde zur finanziellen Entlastung von Mietern beschlossen. Zumeist müssen Mieter die Provision für die Makler nicht mehr übernehmen. Dennoch ist die Beauftragung eines Maklers für Mieter in manchen Fällen lohnenswert. Immobilienmakler sind mit dem Markt vertraut und können Immobilien suchen, die den Ansprüchen ihrer Klientel zu 100 Prozent genügen. Wer etwas Spezielles wie ein barrierefreies Wohnobjekt sucht (Barrierefreiheit - Was heißt das?), bekommt dieses dann auch geboten. Immobilienmakler schlagen nur solche Wohnungen oder Häuser vor, die tatsächlich dem Suchprofil entsprechen. Agiert ein Mieter als Auftraggeber für den Makler, ist die Höhe der Provisionssumme mit maximal zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer eindeutig geregelt.

Vermieter profitieren vielfach von den Services eines Immobilienmaklers

Allerdings birgt eine Beauftragung des Maklers nicht nur für Mieter Vorteile. Vermieter können die Expertise der Fachleute ebenfalls zu ihren Gunsten nutzen. Immobilienmakler vermarkten die Objekte binnen kurzer Zeit, stehen im engen Kontakt zum Interessenten und führen Besichtigungstermine (Tipps für die Immobilienbesichtigung) durch – dieser Service bedeutet für Vermieter einen Zeitgewinn. Zudem gelingt es Maklern zu verhindern, dass potentiell schwierige Kunden den Kontakt zum Vermieter überhaupt aufnehmen. Die Höhe der Provision ist bei der Beauftragung eines Maklers durch den Vermieter zwar nicht gedeckelt. Doch die meisten Immobilienmakler erklären sich zur Vereinbarung spezieller Leistungspakete bereit. Dadurch bezahlen Vermieter nur die Tätigkeiten, die sie tatsächlich beanspruchen. Ein weiterer Vorteil für Vermieter ist, dass sie die Maklercourtage dem Finanzamt gegenüber geltend machen können.

Praxisfälle - Was ist verboten, was nicht?

Das Bestellerprinzip besagt nun wiederum, dass die Person zur Bezahlung des Immobilienspezialisten verpflichtet ist, die diesen auch beauftragt. Versuche, dieser gesetzlichen Regelung zu trotzen, sind in aller Regel unzulässig. Die nachfolgenden Vorgehensweisen sind juristisch unzulässig:

  • Praxisfall: Immobilienmakler erhalten vom Vermieter den Auftrag für die Vermittlung einer Mietwohnung. Der Makler inseriert die Wohnung jedoch nicht, sondern wartet so lange, bis er von einem Mieter einen geeigneten Suchauftrag erhält. Erteilt der Mieter einen Auftrag für die Objektsuche, stellt der Immobilienmakler die Wohnung des Vermieters zur Schau. Bei einer erfolgreichen Vermittlung übersendet der Immobilienspezialist seine Rechnung an den Mieter.

Antwort: Diese Vorgehensweise ist unzulässig. Um den Suchauftrag der Mieter zu bearbeiten, dürfen diese nur für ihre Kunden das gewünschte Mietobjekt suchen. In dieser Situation erteilte der Eigentümer den Auftrag für eine Vermittlung bereits im Vorfeld.

  • Praxisfall: Immobilienmakler lassen sich zusätzlich zur Maklercourtage die Anfertigung des Mietvertrags oder die Wahrnehmung des Wohnungsbesichtigungstermins bezahlen.

Antwort: Diese Rechnungstellung ist ebenfalls nicht rechtmäßig. Das Gesetz sieht eindeutig vor, dass ein Immobilienmakler kein anderes Entgelt als die Maklerprovision einfordern darf. Nur falls eine Vereinbarung vorliegt, dürfen die Branchenvertreter Fahrt- oder Telefonkosten gesondert berechnen. Diese Regelung betrifft ebenfalls eine gescheiterte Wohnungsvermittlung.

  • Praxisfall: Ein Wohnungsinserat weckt das Interesse einer Person, die sich daraufhin an den Makler wendet. Die Kontaktanfrage wird bestätigt. Doch im Kleingedruckten wird darauf verwiesen, dass der Betroffene dem Immobilienexperten automatisch einen Suchauftrag erteilt. Daraufhin kontaktiert der Makler den Suchenden und informiert ihn, dass das Objekt schon vergeben ist. Allerdings habe er eine ähnliche Wohnung parat. Erfolgt ein erfolgreicher Vertragsrechnung, stellt der Makler den Auftrag in Rechnung.

Antwort: Es ist nicht rechtens, dass über eine versteckte Bemerkung ein rechtswirksamer Auftrag zustandekommt. Suchaufträge müssen korrekterweise in Textform erteilt werden. In diesem Schreiben muss eine ausdrückliche Vereinbarung über die Provisionspflicht erfolgen.

Das Bestellerprinzip ist so geregelt, dass unterschiedliche Provisionsmodelle nach wie vor legitim sind. In der Praxis ist es durchaus möglich, dass für eine Vermietung von Wohnraum Vermieter sowie Mieter zur Zahlung der Provision verpflichtet sind. Dieser Fall tritt ein, wenn die Immobilienmakler den Auftrag für die Suche der Wohnung erhalten und die richtige Immobilie bei einem Kollegen findet. Wird der Mietvertrag anschließend erfolgreich unterschrieben, dürfen beide Makler ihre Provision einfordern – diese Konstellation ist ein sogenanntes Gemeinschaftsgeschäft.

Immobilienmakler dürfen sich auf Zielgruppen spezialisieren

Einem Immobilienmakler lässt das Bestellerprinzip die Freiheit, sich intensiver auf eine bestimmte Zielgruppe einzustellen. Deshalb agieren einige der Immobilienexperten als klassische Suchmakler, die ausschließlich Aufträge von Mietinteressenten bearbeiten, ohne selbst Mietwohnungen zu offerieren. Die Aufgabe dieser Suchmakler ist es, bei einem Hausverwalter oder Wohnungsunternehmen explizit nach Mietwohnungen für ihre Kundschaft Ausschau zu halten. Möchten Makler hingegen hauptsächlich für Vermieter aktiv werden, müssen sie sich automatisch auf Wohnungseigentümer als wichtigste Kontaktpersonen spezialisieren. Unter diesen Umständen können bei Bedarf spezielle Komplettpakete vereinbart werden. Diese Services könnten beispielsweise auch eine Neuvermietungsgarantie einschließen. Diese Garantie sieht eine kostenfreie Neusuche des Immobilienmaklers vor, falls der bereits vermittelte Mieter innerhalb einer vereinbarten Frist die Kündigung einreicht. Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit ist es wichtig, dass sich die Vermieter der Vorteile eines guten Maklers bewusst sind. Deshalb sind die Immobilienspezialisten gut beraten, eine detaillierte und transparente Beschreibung ihrer Dienstleistungen vorzunehmen. Der Versuch, das Bestellerprinzip zu ignorieren, kann Betroffene teuer zu stehen kommen. Missachten Vermieter die Vorschrift und fordern sie vom Mieter dennoch die Maklerprovision (Maklerprovision - Alles Wissenswerte) ein, müssen sie mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro rechnen.

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