Exposé - Tipps und Grundlagen

Erfolg oder Misserfolg? In der Immobilienbranche hängt die Hoffnung auf einen gewinnbringenden Verkauf oder eine Vermietung in hohem Maße vom Exposé ab. Ein Exposé ist wie eine Visitenkarte für ein Haus oder eine Wohnung, die viel Zeit und Aufwand bei einem Immobilienverkauf spart. Die wichtigsten Fragen rund um ein Wohnobjekt werden bereits im Exposé beantwortet. Allerdings gibt es kein Patentrezept für eine perfekte Anfertigung.

Sich stets auf das Wesentliche beschränken

Das Layout eines Exposés hat sich im praktischen DIN A4-Format bewährt. Das Dokument muss übersichtlich und gut leserlich sein. Immobilienmakler sollten beim Erstellen des Gesamtkonzepts darauf achten, sich auf das Wesentliche zu beschränken und Übertreibungen außen vor zu lassen. Stichpunkte sind eine gute Methode, um Haus und Wohnung anschaulich und dennoch treffend ins rechte Licht zu rücken. Zudem gilt: das Beste gehört an den Anfang. Insbesondere für eine Online-Anzeige ist eine informative Überschrift von großer Relevanz. Die meisten Leser entscheiden schon anhand des Titels und aufgeführter Fotos, ob das Wohn- oder Gewerbeobjekt ihr Interesse weckt. Die wichtigsten Informationen gehören an den Exposé-Anfang. Dadurch wird suggeriert, dass das Haus oder die Wohnung keine Immobilie unter vielen ist. Hierbei sollten Immobilienmakler nicht vergessen, elementare Fakten wie die Größe, Art der Immobilie und den Ort schon in der Überschrift zu erwähnen.

Fotos sollten die Schokoladenseite des Objekts hervorheben

Ein Exposé ohne Foto ist ein No-Go. Die Abbildungen erregen die Aufmerksamkeit der Leser und sollten deshalb von einem Verkäufer oder Leser mit Bedacht ausgewählt werden. Deshalb sind Bilder vom Außenbereich genauso wichtig wie von den Innenräumen. Dass die Bilder professionell sein müssen, versteht sich von selbst. Verpixelte oder verwackelte Fotos gehören in kein Exposé. Die Auflösung fließt ebenfalls in die Auswahl der Fotografien ein. Bei Außenaufnahmen sollte nach Möglichkeit gutes Wetter herrschen. Die Innenräume müssen während der Aufnahmen ausreichend belichtet sein. Ein kleines, aber feines Detail ist die Dekoration. Bereits kleine Deko-Elemente lösen ein behagliches gemütliches Gefühl aus. Möchten Immobilienmakler die Fotos optisch aufwerten, spricht generell nichts gegen eine Nutzung technischer Hilfselemente. Kleine Bildkorrekturen eines Bearbeitungsprogramms können bereits große Effekte erzielen. Einfache und sachliche Bildunterschriften tragen zu einer besseren Zuordnung und Verständnis der Abbildungen bei. Von Superlativen sollten Verkäufer allerdings Abstand nehmen.

Was gehört in den Hauptteil?

Der Hauptteil eines guten Exposés beginnt damit, zu Beginn eine Zielgruppe zu benennen. Auf welche Komponenten legt diese Zielgruppe wert? Diese Fakten sollten in der Ausarbeitung detailliert hervorgehoben werden. Makler sollten natürlich die Vorzüge des Objekts betonen, ohne falsche Hoffnungen zu schüren. Generell müssen die nachfolgenden Informationen unbedingt in dem Dokument erwähnt werden:

  • Grundriss: Der Grundriss enthält wichtige hilfreiche Informationen für die Immobilieninteressenten. Bei einem Scannen des Grundrisses sollten Immobilienexperten die Grauskala einstellen. Die Auflösung sollte so gewählt sein, dass der Grundriss gut lesbar ist.
  • Kaufpreis: Informationen zur Höhe des Kaufpreises sowie etwaiger weiterer Kosten sollten so genau wie möglich erfolgen. Bei einem verhandelbaren Preis muss auf diese Option ebenfalls hingewiesen werden.
  • Bezugstermin: Nicht vergessen! Ab wann könnte die Wohnung oder das Haus genutzt werden?
  • Lage des Wohn- oder Gewerbeobjekts: Wo befindet sich das Objekt genau? Ausführungen zur "Innenstadt", dem "Stadtrand", einer "ländlichen Region" oder inmitten einer "Siedlung" gehören in jedes Exposé. Die Stadt oder Gemeinde müssen in der Ausarbeitung zwingend bezeichnet werden. Denn die Interessenten sollten genau erfahren, wo sich das Objekt befindet.
  • Informationen zur Größe: Wichtige Bestandteile des Dokuments beziehen sich auf die Grundstücksfläche bzw. Wohnfläche des potentiellen Eigenheims. Wer beispielsweise ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten erwerben möchte, sollte über die genaue Größe informiert werden.
  • Ausstattung: Sicherlich lässt der Begriff "Ausstattung" relativ viel Spielraum. Neben Angaben zum Baujahr sowie der Bauausführung liegt der Fokus auf Besonderheiten wie einer Loggia. Weiterhin gehören Infos über die Wasserversorgung, Türen, Fenster, Küchenausstattung, Heizungsanlage, Bodenbeläge, etwaige Einbauten, das Dach sowie Wissenswertes über WC und Badezimmer in das Dokument. Auf einen ausgebauten Dachboden oder spezielle Einbaumöbel sollte das Exposé ebenfalls hinweisen. Zudem könnten sich die Art des Gartens, der Terrasse oder des Balkons für oder gegen eine Kaufentscheidung auswirken.
  • Hausgeld: Wird in dem Dokument eine Eigentumswohnung angepriesen, müssen Käufer in aller Regel pro Monat ein Hausgeld für die Eigentümergemeinschaft bereithalten. Deshalb ist es notwendig, Interessenten von Beginn an über die zu zahlenden Beträge zu informieren.
  • Energieausweis: Eine Vorlage des Energiepasses muss mittlerweile grundsätzlich erfolgen. Legen Verkäufer oder Immobilienmakler den Energieausweis nicht oder nur unvollständig vor, müssen sie hohe Bußgelder in Kauf nehmen.
  • Informationen über die Baubeschreibung: Insbesondere bei einem jüngeren Haus sind Angaben zur Baubeschreibung wichtig. Makler sind gut beraten, im Exposé alle Details zur Bauausführung preiszugeben. Besonders wichtig: Fanden an dem Objekt vor kurzer Zeit Sanierungen oder Renovierungen statt, müssen diese Informationen unbedingt in dem Exposé vermerkt werden.
  • Stockwerk: Falls es sich um eine Wohnung handelt: In welchem Stockwerk befindet sich das Objekt?
  • Nebenkosten: Gibt es bereits Erfahrungswerte über die Höhe der jährlich anfallenden Betriebskosten?
  • Sachverständigengutachten: Falls ein Sachverständiger das Eigenheim bereits bewertet hat, sollte diese Information im Exposé erwähnt werden.

Hat das Exposé bei Interessenten Anklang gefunden, möchten die potentiellen Käufer (oder Mieter) den Immobilienmakler, Vermieter oder Verkäufer gewiss kontaktieren. Damit die Makler bei Bedarf erreichbar sind, sind Angaben zur Telefonnummer oder E-Mail-Adresse unerlässlich.

Was gehört nicht in ein Exposé?

Immobilienmakler und andere Immobilienexperten sollten bei der Konzipierung des Exposés darauf Acht geben, die Informationen sachlich und ehrlich zu präsentieren. Blumige Beschreibungen und Sätze ohne Aussage gehören nicht in die Ausarbeitung. Persönliche Emotionen oder Verbindungen, die sich auf eine Wohnung oder das Haus beziehen, sind für ein Exposé nicht relevant. Es gilt die Faustregel, vom ersten bis zum letzten Satz an den Fakten festzuhalten.

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