Grundstücksbewertung

Wer sein Grundstück verkaufen möchte, sollte genau wissen, wie viel Geld der Bodenbesitz wert ist. Besonders einfach lässt sich eine Grundstücksbewertung durchführen, indem die Länderei mit ähnlichen Grundstücken verglichen wird. Dieses Hab und Gut sollte in der gleichen Region erst vor kurzer Zeit verkauft worden sein. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, zu welchen Preisen der Grundbesitz verkauft wurde. Allerdings ist diese Methode aufgrund der Knappheit an Grundstücken – insbesondere in Großstädten – nicht verlässlich.

Bodenrichtwerte als Anhaltspunkt

Alternativ publizieren sogenannte örtliche Gutachterausschüsse in jedem Jahr einen aktualisierten Bodenrichtwert für lokale Ländereien. Zur Ermittlung des Bodenrichtwerts ziehen sich die Ausschüsse Sammlungen bereits erzielter Verkaufspreise ähnlicher Objekte zu Rate. Der ermittelte Wert ist für die Bestimmung des Grundstückswerts besonders wichtig. Schließlich kennzeichnen die Bodenrichtwerte von Gemeinden das exakte Preisniveau einzelner Stadtteile. Als Faustregel gilt: je höher der Bodenrichtwert, desto höher der Grundstückspreis. Im Umkehrschluss bedeutet das jedoch nicht, dass der möglicherweise am Immobilienmarkt erzielbare Verkehrswert eines Bodenbesitzes zwangsläufig mit dem Bodenrichtwert gleichgesetzt werden kann. Häufig weichen beide Werte bis zu 20 Prozent voneinander ab.

Hier erfahren Sie mehr zum Thema: Bodenrichtwert

Vorteile eines Verkehrswertgutachtens

Im Regelfall besteht der Grundstückswert aus den Erschließungskosten sowie dem Bodenwert. Sachverständige Gutachter nehmen beispielsweise im Rahmen einer Verkehrswertermittlung Aussagen über den Wert des Bodenbesitzes vor. Allerdings sind diese Verkehrswertgutachten entgeltpflichtig. Deshalb ist diese Methode vor allem bei drohenden gerichtlichen Auseinandersetzungen sinnvoll. Der Verkehrswert von Immobilien wird auf diesem Wege berechnet, wenn sich mehrere Parteien bei einer Scheidung oder Erbschaft auf einen Vermögensausgleich einigen müssen.

Weiterhin betonen Immobilienmakler, dass sich folgende Faktoren auf die Grundstücksbewertung auswirken:

  • Größe des Bodenbesitzes
  • Erschließungsgrad
  • Art des Grundstücks
  • Zuschnitt
  • Lage (einschließlich Nachbarschaft, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie Infrastruktur)
  • Beschaffenheit des Bodens
  • Baubeschränkungen / Bebauung / Bebauungsvorschriften / bebaubare Fläche

Generell beeinflusst ein ungünstiger Zuschnitt den Wert der Grundstücke negativ. Im Gegenzug sind einige Anwesen jedoch auch überdurchschnittlich kostbar. Beispielsweise werden in einer eng bebauten Innenstadt vorhandene Eckgrundstücke als besonders wertvoll eingestuft. Grundstücksbesitzern ist bewusst, dass jede Länderei einzigartig ist. In die Grundstücksbewertung fließen allerdings nicht nur Makrofaktoren wie eine Verkehrsanbindung oder der Stadtteil ein, in dem sich das Anwesen befindet. Zugleich wirken sich sogenannte Mikrofaktoren auf den Wert der Immobilie aus. Komponenten wie eine Hanglage oder Altlastenbestand beeinflussen den Preis für den Bodenbesitz negativ. Eine Ausrichtung nach Südwesten wirkt sich zusätzlich auf die Preisbildung aus. All diese Aspekte müssen individuell bewertet werden.

Hier erfahren Sie mehr zum Thema: Wertgutachten
Hier erfahren Sie mehr zum Thema: Verkehrswert ermitteln

Kann das Grundstück bebaut werden?

Eine Schlüsselrolle nimmt bei der Bestimmung eines Grundstückswerts die Bebaubarkeit des Landes ein. Ist der Bodenbesitz nicht bebaubar, sinkt dessen Wert drastisch. Stellt der Flächennutzungsplan für ein Anwesen eine Bebauung in Aussicht, steigt der Wert der Länderei automatisch. Dabei ist es erst einmal unwichtig, ob die Erschließung schon vollzogen wurde oder nicht. Am wertvollsten sind jedoch Grundstücke, für die bereits ein Bebauungsplan existiert, der eine umfassende Bebauung erlaubt. Ein derartiger Bebauungsplan informiert darüber, inwiefern und ob das Land bebaut werden darf. Dieses Dokument enthält Angaben zur maximal gestatteten Anzahl an Vollgeschossen, deren Bauweise, der Grundflächenanzahl sowie Geschossflächenanzahl. Weiterhin informiert der Plan über Baugrenzen, Baulinien und etwaige Bauauflagen, die sich unter anderemauf die Farbgestaltung oder Dachform beziehen. Bei Vorlage exakter Informationen über die Bebaubarkeit des Landbesitzes kann ein etwaig erzielbarer Verkaufspreis beispielsweise aus einer Bauträgerkalkulation abgeleitet werden. Von dieser Kalkulation zieht ein Bauträger die Beträge der erhofften Ertragsmarge sowie erwartete Verkaufserlöse ab. Die verbleibenden Kosten ergeben die Summe, die Bauträger bereit sind, für die Grundstücke zu bezahlen.

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Grundstücksbewertung in Eigenregie

Möchten Grundstücksbesitzer den Wert ihrer Länderei selbst berechnen, sollten sie über die notwendige Expertise verfügen. Wer sich mit dem Immobilienmarkt nur unzureichend auskennt, sollte die Grundstücksbewertung durch Immobilienmakler oder Sachverständige durchführen lassen. Immobilienmakler und Sachverständige nehmen eine genaue Bewertung der Länderei vor. Genügt hingegen eine tendenzielle Bestimmung des Werts, können Interessenten den finanziellen Status des Bodenbesitzes selbst berechnen. Für diese Ermittlung sind die Quadratmeterzahl des Anwesens sowie der Bodenrichtwert notwendig. Der einfache Grundstückswert lässt sich durch die Formel "Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl" berechnen. Setzt sich die Länderei aus Bau- und Hinterland zusammen, muss diese Konstellation in der Berechnungsformel wie folgt berücksichtigt werden:

Grundstückswert = Quadratmeterzahl Bauland x Bodenrichtwert für Bauland + Quadratmeterzahl Hinterland x Bodenrichtwert Hinterland

Allerdings sind die durch die Rechnung ermittelten Resultate keinesfalls mit einer professionellen Grundstücksbewertung gleichzusetzen. In Deutschland gültige Grundstückspreise weichen in ihrem Wert deutlich voneinander ab. In einigen Gebieten belaufen sich die Beträge auf wenige Euro je Quadratmeter. In anderen Regionen ist jeder Quadratmeter über 1.000 Euro wert. Diese Unterschiede werden dadurch begründet, dass Grundstücksmärkte nicht so umfassend wie der Häusermarkt sind. Außerdem ist die eigentliche Bebauung vor dem Verkauf zumeist nicht gesichert. Dadurch besteht die Möglichkeit, dass ein potentieller Käufer ein Anwesen mit anderen Immobilien und damit verbundenen Baukosten als eine zweite Person haben möchte. Die Finanzkraft der Kaufinteressenten beeinflusst die Grundstücksbewertung ebenfalls.

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