Bewirtschaftungskosten - Was ist das?

Bei der Nutzung von Wohnraum entstehen stets Kosten, die als Bewirtschaftungskosten bezeichnet werden. Die Höhe sowie deren Umlagefähigkeit hängt von der Form der Nutzung der Immobilie ab. Bei jedem Wohnobjekt sind die Bewirtschaftungskosten eine wesentliche Komponente der Immobilienbewertung, die sich maßgeblich auf den aktuellen Marktwert eines Objekts auswirkt. Als wichtige Faktoren dieser Kosten gelten Betriebskosten, Abschreibungen, Verwaltungskosten, die Mietausfallwagnis sowie der finanzielle Aufwand für die Instandhaltung.

Geringe Bewirtschaftungskosten für vermietete Wohnobjekte

Bei einer Vermietung von Wohnobjekten halten sich auf den Mieter umzulegende Bewirtschaftungskosten in Grenzen. Diese Situation sieht bei einer Vermietung von gewerblichen Immobilien anders aus. Dann dürfen die Bewirtschaftungskosten komplett auf die Mieter umgelegt werden. Nicht umlagefähige Kosten dürfen die Eigentümer von Immobilien zumindest partiell steuerlich geltend machen. Zu dieser Kostengruppe gehören Entgelte für eine Schaltung von Anzeigen, Maklerprovision (Maklerprovision - Alles Wissenswerte), Grundsteuern oder Versicherungsbeiträge, die sich auf den Verkauf oder eine Vermietung des Wohn- und Gewerberaums beziehen.

Banken schätzen Betriebskosten bei der Erstellung der Haushaltsrechnung

Zur Bereitstellung von Baufinanzierungen führen die Kreditinstitute für die Haushaltsrechnung auch die geschätzten Betriebskosten für das zu finanzierende Objekt an. Hierfür berufen sich die Banken auf Pauschalbeträge, die anhand der Immobilienfläche erstellt werden. Immobilienmakler bestätigen, dass diese Bewirtschaftungskosten für die Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Strom oder Wasser bei vermietetem oder eigens genutzten Wohneigentum berücksichtigt werden. Weil ein Großteil dieser Kosten bei vermietetem Wohneigentum über den Mieter erfolgt, verringert sich die Pauschale bei dieser Art der Berechnung. Erschwerend kommt hinzu, dass verschiedene Banken die Höhe dieser Kosten partiell sehr unterschiedlich bewerten.

Bei Fragen hilft ein Immobilienmakler weiter

Nähere Auskünfte zu den Berechnungsweisen geben Immobilienmakler oder andere Immobilienexperten. Diese Immobilienmakler oder andere Dienstleister informieren bei Bedarf über die verschiedenen Bewertungsansätze, die von der Art des Objekts abhängen. So beläuft sich der Durchschnittswert bei einem Altbau auf 3,50 Euro je Quadratmeter an Wohnfläche. Bei vermietetem Wohneigentum wird ein Wert von 1 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Die Höhe der realen Bewirtschaftungskosten wird weiterhin durch den Zustand, die Lage oder das Alter von Haus oder Wohnung beeinflusst. Weiterhin wirkt sich das individuelle Nutzungsverhalten einschließlich des Wasser- und Energieverbrauchs auf die Bewirtschaftungskosten aus.

Modernisierungen werden nicht berücksichtigt

Im Gegensatz dazu berücksichtigen Banken den finanziellen Aufwand für Modernisierungen oder Renovierungen zumeist nicht. Genaue Informationen zu umlagefähigen Bewirtschaftungskosten sind in §27 sowie Anlage 3 zu §27 Zweite Berechnungsverordnung verankert. Der Kostenanteil steht im direkten Bezug zur Miete, den Produktions- sowie Anschaffungskosten. Der Kategorie umlagefähiger Bewirtschaftungskosten gehören weiterhin Zinsen für aufgenommene Kredite an. Eine genaue Entwicklung der Kosten kann zwar nicht prognostiziert werden. Dennoch haben die Erfahrungen der Vergangenheit gezeigt, dass Betriebskosten schneller als die eigentliche Kaltmiete ansteigen.

Reinigung und Instandhaltung - Bewirtschaftungskosten
Mehr als 50 Prozent der Bewirtschaftungskosten basiert auf dienstleistungsbezogenen Kosten

Ein Großteil aller Kosten betrifft die Reinigung und Instandhaltung

Bezüglich der allgemeinen Optionen zur Kostensenkung ist die prozentuale Verteilung aufkommender Bewirtschaftungskosten ein wichtiger Anhaltspunkt. Mehr als 50 Prozent der Bewirtschaftungskosten basiert auf dienstleistungsbezogenen Kosten für die Instandhaltung und Reinigung. Ein weiterer wichtiger Kostenfaktor ist der Energiebedarf. Diese Entwicklung wird in Anbetracht der stetig steigenden Energiepreise umso deutlicher. Lassen Bauherren beispielsweise eine wärmegedämmte Immobilie samt Solarpaneelen und moderner Heizungsanlage erbauen, sind die Baukosten verhältnismäßig hoch. Im Gegenzug reduzieren sich auf Dauer die Bewirtschaftungskosten. Deshalb müssen bei einer Kalkulation aller Kosten nicht nur die klassischen Baukosten einbezogen werden. Weiterhin spielen auch die finanziellen Aufwände eine Rolle, die für eine Bewirtschaftung von Haus oder Wohnung unumgänglich sind.

Weitere Artikel aus unserem Immobilien Ratgeber

Wir verwenden Cookies, um den bestmöglichen Betrieb dieser Webseite zu gewährleisten.
Durch die Nutzung dieser Website erklären Sie sich damit einverstanden, dass diese Cookies verwendet werden. Weitere Informationen zu unseren Cookies finden Sie in unserer Datenschutzerklärung