Steuern fallen nicht nur beim Erwerb eines Grundstücks, Hauses oder der Wohnung an. Im Gegenzug können Verkäufer steuerlich auch bei einer Veräußerung von Immobilien zur Kasse gebeten werden. Diese Information kommt für einige Hausbesitzer gewiss überraschend. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld über bestehende Steuergesetze zu informieren. Wann sind Immobilienverkäufer zur Zahlung der Steuer verpflichtet? Haben die Veräußerer Möglichkeiten, die Steuerpflicht auf legalem Wege zu umgehen?
Inhaltsverzeichnis
Steuern beim Immobilienverkauf - Zu welchem Zweck werden die Objekte genutzt?
Zusäztlich zur sogenannten "Drei-Objekt-Grenze" sowie "Spekulationsfrist" ist es steuerrechtlich von Bedeutung, ob die Immobilie als Privat- oder Betriebsvermögen gilt. Schließlich sind zu einer Veräußerung des Betriebsvermögens gehörige Gewinne durch Immobilien generell steuerpflichtig. Dem Privatvermögen zuordenbare Grundbesitze unterliegen anderen Regelungen. Für einen Verkauf von Häusern, Gewerbeobjekten oder Grundstücken ist es von Bedeutung, über welchen Zeitraum sich die Immobilie im Besitz des Verkäufers befand. Möglicherweise muss eine Spekulationssteuer entrichtet werden. Dieser Begriff kennzeichnet eine Besteuerung von Gewinnen, die auf privaten Verkäufen basiert. Allerdings sind Kauf sowie Verkauf an eine bestimmte Frist gebunden. Bei einer Immobilie beläuft sich diese Frist auf zehn Jahre. Bei Unterschreiten dieser Frist müssen durch den Verkauf erbrachte Gewinne versteuert werden. Wird der Zeitraum im Gegenzug überschritten, ist der Gewinn dementsprechend von einer Steuerzahlung befreit. Diese sogenannte Spekulationsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Kaufvertrags-Beurkundung. Hatten sich die Parteien auf einen bindenden Vorvertrag geeinigt, startet der Fristablauf bereits ab diesem Datum. Die Bestimmung dieses Zeitpunkts erfolgt unabhängig vom Eintrag im Grundbuch sowie dem eigentlichen Nutzungsübergang.
Eigener Wohnzweck oder fremdgenutzte Immobilie?
Der Veräußerungserlös eines eigengenutzten Objekts wirkt sich ebenfalls auf die Steuerverpflichtung aus. Soll auf diese Erlöse keine Steuer berechnet werden, dürfen die Wohnobjekte im Verkaufsjahr sowie den zwei vorhergehenden Kalenderjahren ausschließlich für eigene Wohnzwecke durch Eigentümer beansprucht werden. Bei einem "eigenen Wohnzweck" setzen Gesetzgeber voraus, dass die Häuser oder Wohnungen durch die Eigentümer, deren Lebens- bzw. Ehepartner oder kindergeldberechtigte Kinder bewohnt gewesen sind. Haben Immobilieneigentümer (Immobilieneigentümer - Wissenswertes und Tipps) bei einer Veräußerung eines nicht eigengenutzten Objekts die Zahn-Jahres-Frist nicht eingehalten, sind sie zur Bezahlung der Spekulationssteuer verpflichtet. Der Verkaufserlös wäre in diesem Fall erst dann steuerfrei, wenn die Immobilie über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren im Eigentum der Veräußerer ist. Deshalb sind Eigentümer von fremdgenutzten Häusern oder Wohnungen gut beraten, das Objekt erst nach zehn Jahren zu verkaufen. Alternativ besteht die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden und das Haus im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren allein zu nutzen. Wird das Hab und Gut im Anschluss an diesen Zeitraum verkauft, müssen die Eigentümer auch keine Steuer entrichten. Die einzige Ausnahme: die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wird überschritten.
Gewerbesteuer bei der Drei-Objekt-Grenze
Diese Drei-Objekt-Grenze bezieht sich auf die Anzahl veräußerter Objekte innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Tätigt eine Person innerhalb von fünf Jahren einen Verkauf von mehr als drei Immobilien, gehen Gesetzgeber automatisch von einen gewerblichen Grundstückshandel aus. Dieser Vorgang ist laut Aussagen der Finanzbehörden automatisch steuerpflichtig. Zur Zahlung der Gewerbesteuer sind Eigentümer der Häuser übrigens auch dann verpflichtet, wenn sie zuerst ein einheitliches Objekt wie ein Mehrfamilienhaus kaufen. Wird diese Immobilie binnen fünf Jahren in mehrere Wohnungen untergliedert und veräußert, sind die Eigentümer zur Bezahlung der Steuer verpflichtet.
Spekulationssteuer - Eine der wichtigsten Steuern beim Immobilienverkauf
Wie bereits erwähnt, ist die Spekulationssteuer eine der wichtigsten zu entrichtenden Zahlungsverpflichtungen. Verkaufen Eigentümer ein fremdgenutztes Objekt binnen der zehn Jahre andauernden Spekulationsfrist, sind durch den Verkauf erworbene Gewinne versteuerbar. Die Höhe der Steuern beim Immobilienverkauf richten sich im Einzelfall nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz sowie der Höhe des Wertzuwachses. Zur Ermittlung der Höhe dieser Steuer spielen der Verkaufspreis sowie die Anschaffungskosten (einschließlich Kaufnebenkosten) eine wichtige Rolle. Aus steuerlicher Sicht wird der Saldo als Gewinn betrachtet, der sich aus den Anschaffungskosten sowie dem Verkaufspreis ergibt. Zusätzlich fließen im Rahmen der Haltedauer gültige Abschreibungen in die Wertberechnung ein.
Umsatz- sowie Gewerbesteuer
Bei einem privaten Immobilienverkauf fällt keine Umsatzsteuer an. Bei gewerblichen Grundstücksgeschäften müssen Käufer eine Mehrwertsteuer von 19 Prozent einplanen. Diese Umsatzsteuer wird bei einem Kauf bzw. Verkauf von Immobilien ebenfalls auf Notargebühren sowie die Provision für Immobilienmakler (Maklerprovision - Alles Wissenswerte) berechnet. Die sogenannte Gewerbesteuer müssen Verkäufer entrichten, wenn das Finanzamt die Veräußerung des Hauses oder Grundstücks als gewerblichen Grundstückshandel einstuft. Eine Basis zur Berechnung der Gewerbesteuer ist der Veräußerungsgewinn. Dieser Gewinn wird mit einer Steuermesszahl in Höhe von 3,5 Prozent angesetzt. Ist dieser Anteil mit dem von der Kommune bestimmten Hebesatz multipliziert worden, ist der Gewerbesteuerbetrag auch schon ermittelt. Personengesellschaften sowie natürliche Personen profitieren bei der Berechnung der Gewerbesteuer von einem Freibetrag von 24.500 Euro. Einigen Unternehmen sowie Vereinen wird ein Freibetrag von 5.000 Euro gestattet.
Steuern beim Immobilienverkauf sparen - Aber wie?
Es gibt verschiedene Wege, Steuern beim Immobilienverkauf zu sparen. Möglicherweise ist ein Beratungsgespräch mit einem Immobilienmakler hilfreich, um sich über verschiedene Sparmodelle zu informieren. Gern geben Immobilienmakler Tipps, die dabei helfen, die Kosten auf legale Weise zu verringern. Eine der geläufigsten Methoden bezieht sich auf die Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist. Um die Steuerzahlungen zu umgehen, gibt es einen einfachen Weg: Haus- oder Wohnungseigentümer sollten vermeiden, innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte zu veräußern. Diese Verkaufsvorhaben lassen sich beispielsweise umgehen, indem Häuser, Wohnungen oder Grundstücke an enge Familienmitglieder übergeben werden. Einziger Nachteil: in diesem Fall ist unter Umständen eine Schenkungssteuer fällig.
Ist Ratenzahlung eine Lösung?
Einigen sich die Vertragsparteien auf eine mehrere Jahre andauernde Ratenzahlung des Kaufpreises, darf der Verkäufer den durch die Veräußerung erhaltenen Gewinn auch über mehrere Jahre verteilen. In all diesen Jahren dürfen die Verkäufer von dem Anspruch auf Freigrenzen für Veräußerungsgeschäfte Gebrauch machen. Eventuell resultiert die Ratenzahlung in einer Verschiebung der Veräußerungsgewinne in Jahren mit verhältnismäßig niedrigen Gesamteinkommen. In diesen Kalenderjahren reduziert sich die Steuerbelastung des Veräußerungsgewinns automatisch. Eine andere Methode, um den Verkaufswert zu reduzieren, bezieht sich auf die Senkung des Verkaufswerts. Dieses Ziel wird erreicht, indem Immobilieneigentümer nicht zur Immobilie gehörige Gegenstände veräußern.
