Wohnungsnot ist ein Thema, von dem heutzutage die meisten deutschen Großstädte betroffen sind. Dennoch kann längst nicht in allen deutschen Zentren von Platzmangel die Rede sein. Eine Lösung für dieses Problem präsentiert nunmehr eine Studie, der zufolge um Supermärkte und auf Parkhäusern neuer Wohnraum entstehen könnte – zum überraschend günstigen Schnäppchenpreis.
Vom Bürohaus zum Wohnraum
Es sind Gebäude wie ein einstiges Bürohaus an der Kölner Rheinuferstraße, die gut und gern als Pioniere der heutigen Immobilienbranche bezeichnet werden können. Für lange Zeit herrschte am einstigen Sitz des Bundesverbands der deutschen Industrie Leerstand. Daran ist heute nicht mehr zu denken. Inzwischen sind 132 Wohneinheiten in dem Wohngebäude untergebracht, dessen Gesamtbild dank der auf der Rheinseite befestigten Balkone wesentlich freundlicher wirkt. Die Bezeichnung des Hauses wurde dem einladenden Flair angepasst. Was einst als "Haus der deutschen Wirtschaft" betitelt wurde, ist heute als "Flow Tower" bekannt.
Zahlreiche Immobilien gehen mit gutem Beispiel voran
Wissenschaftler der TU Darmstadt und des in Hannover ansässigen Pestel-Instituts bestätigen, dass dieses zu Fremdzwecken genutzte Gewerbehaus heute mit gutem Beispiel vorangeht. Dennoch ist dieses Gebäude nur eines von vielen. Schließlich existieren laut der Studie zahlreiche Nicht-Wohngebäude, die mit hohem Wohnraumpotenzial punkten. Mittlerweile ist es in deutschen Großstädten kein seltener Anblick mehr, das auf den Dächern eingeschossiger Supermärkte neue Wohnungen entstanden sind. Reihten sich auf Dächern von Parkhäusern einst Autos aneinander, wurde die Parkfläche heute durch Appartements oder ganze Kindergärten ersetzt. Die Studie belegt, dass kleinere und größere Städte in Deutschland bis zu 2,7 Millionen neue Wohnungen errichten könnten, ohne dass auch nur ein Quadratmeter an neuem Bauland geopfert werden müsste. Für dieses Vorhaben müsste einzig das vorhandene Potenzial an Auf- und Umbauten verwendet werden, wie Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt bestätigt. Ein hohes Potenzial für Wohnungen bestünde durch diese eingeschossigen Discounter, Geschäfts- und Bürohäuser. Würden diese Immobilien durch Umnutzung oder Aufstocken nachverdichtet werden, wären auf dem deutschen Immobilienmarkt so manche Probleme gelöst.
Sind umgebaute öffentliche Verwaltungsgebäude ebenfalls ein Teil der Problemlösung?
Weiterhin verweisen die Initiatoren der Studie darauf, dass ein Anteil öffentlicher Verwaltungsgebäude ebenfalls in neuen bezahlbaren Wohnraum umgewandelt werden könnte. Dadurch könnte sich ein beträchtlicher Anteil der Wohnungsknappheit in zahlreichen Städten Deutschlands minimieren. Den exakten Anteil legten die Wissenschaftler in ihren Ausführungen fest. Laut Untersuchung könnten auf Wohnbauten der 1950er bis 1990er Jahre 1,1 bis 1,5 Millionen neue Wohneinheiten erschaffen werden. Diese Zahl geht aus einer 2015 durchgeführten Studie hervor, die durch die aktuelle Untersuchung ergänzt wurde. Auf in Innenstädten errichteten Parkhäusern sei genügend Raum für 20.000 soziale Einrichtungen wie Kindertagesstätten oder Wohneinheiten vorhanden. Weitere 560.000 Wohneinheiten könnten durch Umbaumaßnahmen auf Verwaltungs- und Bürogebäuden entstehen. Leerstehende Verwaltungs- und Bürogebäude können in 350.000 Wohneinheiten umfunktioniert werden. Zudem könnten 400.000 weitere Wohneinheiten entstehen, indem die Grundstücke effizienter ausgenutzt werden, auf denen sich zumeist eingeschossige Supermärkte befinden.
Statistiken beziehen sich auf Wohnungen in Durchschnittsgröße
Diese Angaben orientieren sich an Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße von 75 Quadratmetern. Den Zahlen liegen keine Einzeluntersuchungen von Gebäuden, sondern Auswertungen von Luftbildern deutscher Zentren zugrunde. Bei der Auswertung legten die Wissenschaftler der TU Darmstadt großen Wert auf eine exakte Vorgehensweise. Unterschiedliche Bauten, Flächen sowie Dachflächen wurden detailliert klassifiziert. Diese effektive Nutzungsweise von Bestandsbauten wäre mit drei Vorteilen verbunden. Einerseits müssen Städte keine neuen Bauareale am Stadtrand opfern. Zudem bedarf es keiner neuen Infrastruktur. Allenfalls wäre eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr notwendig. Glücklicherweise ist der Um- und Ausbau auch noch preiswerter als ein vollständiger Neubau. Schließlich fallen keine Kosten für die Planung, Erschließung sowie den Erwerb der Grundstücke an. Im Rahmen der Studie nahmen die Wissenschaftler eine vereinfachte Rechnung vor. Aus dieser Aufschlüsselung lässt sich schließen, dass durch den Bestandsausbau ein Drittel aller Kosten im Vergleich zu Neubauten eingespart werden könnte.
Immobilienprobleme reduzieren, nicht lösen
Natürlich wäre dieser Wandel keine endgültige Lösung für das in Deutschland bestehende Immobilienproblem. Vielmehr wäre dieser Weg eine Option, um Premiumbauland in der Innenstadt effizient auszunutzen. Auf den Dächern herrscht ein hoher Lichteinfall. Der Ausblick dürfte an vielen Orten überwältigend schön sein – allesamt Gründe, weshalb diese Wohnungen vermutlich nicht zu Schnäppchenpreisen angeboten werden könnten. Dennoch wären die Immobilien ein sinnvolles Mittel zum Zweck, um den Wohnungsmarkt zu entlasten. Mit einem modernen Appartement in luftiger Höhe könnte eine Interessentengruppe angesprochen werden, die anderen potentiellen Mietern und Käufern nicht deren Wohnraum streitig macht. Insbesondere Parkhäuser haben das Interesse der Forscher geweckt. Diese Ressource befindet sich ihrer Meinung nach sowieso im Wandel, da immer mehr Stadtbewohner auf eigene Autos verzichten.
Supermärkte gehen mit gutem Beispiel voran
An Beispielen für eine Bebauung der architektonischen Flachmänner mangelt es nicht. Ein Beispiel ist ein in Bamberg gelegener REWE-Supermarkt, auf dem sich heute Wohnungen befinden. In anderen Gebieten wurden Parkhaus-Stellplätze unterirdisch verlagert oder Verkaufsflächen verkleinert, um mehr Wohnraum zu erschaffen. Weitere Beispiele folgten in Frankfurt und Berlin (Immobilienmakler Berlin). Beispielsweise kündigte der Discounter Aldi schon vor geraumer Zeit an, in Berlin bis zu 2.000 neue Wohnungen auf Aldi-Grundstücken zu errichten. Diese Aufstockungen sollen einer Versiegelung von Flächen entgegenwirken. Zugleich würde der Umbau weniger Zeit als eine Ausweisung von neuen Bauarealen in Anspruch nehmen. Es müssten keine neuen Bebauungspläne erstellt oder Anschlüsse an Energie- und Wassersysteme gelegt werden. Schließlich wäre ein Großteil der Infrastruktur schon im Vorfeld vorhanden.
Ein hoher Aufwand bleibt
Das bedeutet natürlich nicht, dass Umbaumaßnahmen oder die Aufstockung der Immobilien eine Lappalie sind. An Möglichkeiten mangelt es zwar nicht. Dennoch müssten regionale Bausatzungen den Erfordernissen angepasst werden. Das heißt wiederum, dass sich Verwaltung und Politik vor Ort auch mit dem Umbaumaßnahmen bereit erklären müssten. Letztendlich zählt auch das Einverständnis der Bürger. Die Geschossflächenanzahl müsste erweitert werden können, ohne dass jedes Mal Ausgleichsflächen für eine Bebauung innerhalb der Stadt erschaffen werden müssen.
Bürokratischer Aufwand bleibt nicht aus
Zudem wären weniger strenge Richtlinien für Barrierefreiheit und Schallschutz nötig. Das bedeutet auch, dass Nutzungsvorschriften für Gebäude einfacher genehmigt und Genehmigungen für Schallschutz flexibler gestaltet werden müssten. Dieses Szenario mag die Idealvorstellung der perfekten Stadt für die eine oder andere Verwaltung trüben. Die Situation könnte in Bürgerprotesten oder neu erschaffenem Wohnraum enden, der dennoch seinen Zweck verfehlt. Doch keines dieser Probleme ist laut Aussagen von Matthias Günther vom Pestel-Institut unlösbar. Der Wissenschaftler betont in diesem Zusammenhang, dass zahlreiche europäische Großstädte sogar heute noch dichter als Deutschlands Metropolen besiedelt sind. Ein Paradebeispiel ist die österreichische Hauptstadt Wien, in der auf jedem Quadratkilometer doppelt so viele Menschen wie in Berlin leben. Dennoch verteidigt Wien vehement seinen Ruf als eine der lebenswertesten Städte weltweit. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass sich eine hohe Lebensqualität und hohe Bevölkerungsdichte nicht zwangsläufig ausschließen müssen. Bei dieser Vorstellung fällt es doch umso leichter, dass durch diese Maßnahme auch ein Teil des Wohnungsneubaudefizits von über einer Million Wohnungen deutschlandweit minimiert werden könnte.
