Es ist kein Geheimnis, dass in Deutschlands Großstädten extremer Wohnungsmangel herrscht. Tausende an Wohnungen fehlen auch in Berlin, das bestätigen Immobilienmakler Berlin. Regelmäßig suchen Stadtverwaltungen nach neuen Möglichkeiten und Konzepten, um dieses Problem zu lösen. Schließlich gelingt es nicht einmal einem Immobilienmakler in jedem Fall, das Traumobjekt für seine Klientel zu finden. Andere Wege und Möglichkeiten sind gefragt. Mit dem Gesetzesentwurf für eine Veränderung der Zweckentfremdungsverbotsregelung setzt Deutschland ein Zeichen.
Ein Gesetz zur Sicherung des Wohnraums in Berlin
Dieses bereits im Jahr 2014 verabschiedete Ausgangsgesetz soll dafür sorgen, das für Berliner Einwohner verfügbarer Wohnraum verloren geht. Ob durch eine Umwandlung von Ferienwohnungen, Abriss oder Leerstand – der Wohnraum soll mit allen Mitteln erhalten bleiben. Die Änderung der Zweckentfremdungsverbotsregelung soll den Bedürfnissen der Berliner noch besser gerecht werden. Diese Regelung sieht ab Mai 2018 vor, dass die Hauptstädter ihren Wohnraum an bis zu 60 Tagen pro Jahr ohne eine Genehmigung an andere Personen vermieten dürfen.
So funktioniert die Bereitstellung des Wohnraums
Für diese Vermietung erhalten die Mieter oder Immobilieneigentümer eine Registrierungsnummer, die sie beispielsweise dann veröffentlichen müssen, wenn sie auf der Plattform Airbnb ihren Wohnraum inserieren. Auf diese Weise soll Bezirksämtern die Kontrolle erleichtert werden, ob diese Angebote juristisch gerechtfertigt sind. Hat ein Berliner seine Wohnung vermietet, muss er über diesen Zeitraum im ersten Quartal des nachfolgenden Jahres den jeweiligen Bezirk informieren. Daraufhin geben die Bezirke die Daten ans Finanzamt weiter. Die Aufgabe dieses Amtes ist es dann, die für die Weitervermietung fällige Übernachtungssteuer einzutreiben. All die Personen müssen auch zukünftig einen Antrag auf eine Weitervermietung stellen, die ihren Wohnraum länger als 60 Tage pro Jahr vermieten möchten. Anschließend werden Einzelfallentscheidungen erstellt. Bereits ergangenen Urteilen des Verwaltungsgerichts zufolge ist es unter Umständen auch rechtens, wenn eine Vermietung von bis zu 182 Tagen vorgenommen wird. Dieser Fall tritt ein, wenn der Vermieter den Wohnraum als Zweit- oder Hauptwohnung nutzt, da der Markt dann keinen Verlust von Wohnraum erleidet.
Kritische Stimmen des Berliner Mietervereins
Im Gegenzug würde der Berliner Mieterverein jedoch eine andere Regelung bevorzugen. Geschäftsführer Reiner Wild schlägt vor, einen genehmigungspflichtigen Mietzeitraum von bis zu drei Monaten einzuräumen. Airbnb betrachtet die Genehmigung für 60 Tage hingegen als "Schritt in die richtige Richtung, insbesondere für sogenannte Home Sharer". Dieser Meinung schließt sich die CDU partiell an. Die Partei ist allerdings der Meinung, dass die Gesetzesänderung noch drastischer erfolgen müsse und ein Limit von 60 Tagen an der "Lebenswirklichkeit" Berliner Bürger vorbeigeht. Sollen Wohnungen in Berlin aus beruflichen oder privaten Gründen für eine Übergangszeit vermietet werden, sollte diese Möglichkeit automatisch bestehen. Deshalb hat die CDU bereits angekündigt, einen entsprechenden Vorschlag zu erarbeiten und vorzulegen.
Gegenentwicklungen der Rechtslage
Obwohl die Stadt Berlin das Zweckentfremdungsverbot in diesem Bereich lockert, wird die Rechtslage andererseits strenger. Die Gesetzesänderung sieht ebenfalls vor, dass leerstehender Wohnraum bereits nach drei und nicht erst nach sechs Monaten gemeldet und geahndet werden muss. Eine weitere neue Regelung räumt ein, dass Bezirke berechtigt sind, sich an Treuhänder als Druckmittel zu wenden. Dieser Treuhänder hat die Aufgabe dafür zu sorgen, dass unbewohnte und leer stehende Immobilien wiederum auf dem Wohnungsmarkt verfügbar sind. Diese Maßnahme könnte Eigentümer dazu zwingen, die Immobilien wieder bewohnbar machen zu müssen. Können die Immobilieneigentümer diesem Anspruch aufgrund eines unzureichenden Budgets nicht entsprechen, gehen Treuhänder wie Wohnungsbaugesellschaften in Vorleistung. Die Investitionen werden daraufhin beispielsweise über Mieteinnahmen finanziert. Diese Maßnahme soll einem möglichen Leerstand von Wohnungen und Häusern aus rein spekulativen Gründen entgegenwirken. Der Mieterverein betrachtet diesen Vorschlag als eine Option, gegen extrem renitente Eigentümer vorzugehen.
Verfassungswidrige Gesetzesteile
Das seit Mai 2014 geltende Zweckentfremdungsverbot sollte bisher verhindern, dass eine gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen erfolgt. Gemäß Aussagen der Stadtentwicklungsverwaltung existieren in Berlin bis zu 30.000 Wohnungen, die partiell für den Tourismus eingesetzt werden. Bezüglich dieser juristischen Diskrepanzen geriet das Land Berlin in der Vergangenheit zunehmend unter Druck, betonen in der Hauptstadt ansässige Immobilienmakler. Deshalb zweifelten einige Richter bereits die Gültigkeit und Berechtigung des Zweckentfremdungsverbots an. Im April 2017 entschied das Oberlandesgericht Berlin-Brandenburg endgültig, dass einige Teile dieses Gesetzes der Verfassung widersprechen.
