Wenn Baudarlehen auslaufen, können Kreditnehmer jede Menge Geld sparen und Diskussionen vermeiden. Generell gilt: je schneller ein Bauherr den Kredit schuldenfrei hinter sich lässt, desto geringer ist die Zinslast über den gesamten Zeitraum hinweg. Normalerweise einigen sich beide Vertragsparteien während des Abschlusses des Darlehensvertrags über die Tilgungsrate samt Prozentsatz des Darlehensbetrags. Zumeist haben Kreditnehmer außerdem die Möglichkeit, die Entschuldung durch Sondertilgungen voranzutreiben.
Unterschiedliche Konditionen für Sondertilgungen
Direkt vor Beendigung der Laufzeit eines Kredits ist die pro Jahr zulässige Sondertilgung häufig ausreichend, um die Restschuld so schnell wie möglich abzuzahlen. Der Kreditvertrag gibt darüber Aufschluss, bis zu welchen Zinssätzen die Kreditinstitute keinen Zinszuschlag für eine Sondertilgung berechnen. Dieser Grenzwert pegelt sich bei den meisten Darlehen bei etwa fünf Prozent ein. Im Gegenzug bieten einige Kreditinstitute Verträge an, die für die Sondertilgung keinen jährlichen Höchstbetrag, sondern einen Wert für die gesamte Laufzeit festlegen. In den Vertragsvereinbarungen ist eindeutig geregelt, wie hoch Kreditnehmer die Einzahlungen über die regulären Raten hinaus übersteigen dürfen.
Die Kündigungsfrist für Kreditverträge beträgt zumeist zehn Jahre
Zumeist können die Kreditvereinbarungen nach Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden. Ab diesem Zeitraum dürfen die Banken in aller Regel keine Entschädigung für entgangene Zinsen einfordern. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, ab dem der Kreditgeber die komplette Summe zur Verfügung stellt. Die Frist ist auch noch dann gültig, falls die Zinsbindung den Zeitraum von zehn Jahren überdauert. Wer die Immobilienfinanzierung über einen Kredit der Banken vornimmt und den Kredit vor Ablauf der zehnjährigen Frist kündigen möchte, muss der Bank für entgangene Zinsen jedoch eine Entschädigung bezahlen. Hierfür stellen die Kreditinstitute die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung, deren Höhe gesetzlich allerdings nicht genau geregelt ist. Dennoch legte der Bundesgerichtshof einige Vorgaben vor, denen zufolge die Kreditunternehmen Berechnungen für Sondertilgungen so bewerten müssen, als hätten die Kreditnehmer die Sondertilgungen komplett ausgeschöpft. Zudem sind eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnende Banken verpflichtet, ihre Klientel über diesen Schritt gut verständlich zu informieren. Die Anschreiben müssen nachfolgend aufgeführte Informationen enthalten:
- 1. Von welchem Wiederanlagezins gehen die Banken für das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen aus? Welche Quelle liegt dem Zinssatz zugrunde?
- 2. Welche Höhe an Sondertilgungen hat die Bank einkalkuliert?
- 3. In welcher Summe kalkulierte das Kreditinstitut Verwaltungskosten ein, die bei einem vorzeitigen Auslaufen des Darlehens nicht mehr anfallen würden?
- 4. Welche zur Beendigung eines Darlehens wegfallenden Risikokosten hätte der Kreditanbieter seiner Kundschaft im Rahmen der Kalkulation offeriert?
- 5. Wie hoch sind die Beiträge und Gebühren, die Banken für eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einnehmen?
Häufig sind Kreditnehmer gut beraten, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung durch unabhängige Berater kontrollieren zu lassen. Zumeist ermitteln die Gutachter einen niedrigeren Wert. Durch diese fachmännische Berechnung können die Entschädigungszahlungen deshalb zumeist reduziert werden. Derartige Überprüfungen werden durch Verbraucherzentralen oder Honorarberater vorgenommen. Die Kontrolle der Vorfälligkeitsentschädigung stuft der BGH gemäß Aktenzeichen XI ZR 285/03 als generell zulässig ein.
Eine Immobilie veräußern: Rechte der Immobilieneigentümer
Möchten ein Immobilieneigentümer das Objekt veräußern, kann diese Partei auf ein Sonderkündigungsrecht bestehen. Findet dieser Verkauf vor dem vereinbarten Ablauf von zehn Jahren statt, sind die Banken zur Rechnungstellung der Entschädigungssumme berechtigt. Diese Summe sollten die Immobilienverkäufer rechnerisch vom jeweiligen Verkaufserlös abziehen. Ist der Nettopreis nach dieser Berechnung noch immer hoch genug, ist ein Verkauf tatsächlich sinnvoll. Der Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung wirken Käufer entgegen, wenn diese Darlehen übernehmen. Allerdings wird diese Partei dem Vorschlag nur zustimmen, wenn Zinskonditionen in Anbetracht des derzeitigen Marktniveaus attraktiv sind. Für die Überschreibung des Kredits auf die neuen Immobilieneigentümer fordern die Kreditinstitute zwar eine Gebühr ein. Doch diese Beträge sind wesentlich geringer als eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Löschung der Restschuld
Die Grundschuld besteht auch dann weiter, wenn das Baudarlehen restlos abgezahlt wurde. Um die im Grundbuch vermerkte Grundschuld zu löschen, dürfen Kreditnehmer gegenüber der Bank auf eine Löschungsbewilligung bestehen. Durch dieses Dokument bestätigt der Gläubiger, dass das Darlehen komplett abbezahlt worden ist. Daraufhin kann die Grundschuld mit Unterstützung eines Notars gelöscht werden. In einigen Fällen ist es allerdings empfehlenswert, die Grundschuld auch nach einem abbezahlten Darlehen stehen zu lassen. Dies ist beispielsweise bei all den Immobilienbesitzern der Fall, die das Wohnobjekt modernisieren möchten und für dieses Bauvorhaben auf einen neuen Kredit angewiesen sind. Dadurch bleiben Immobilienbesitzern Geld für weitere etwaig entstehenden Kosten sowie Zeit zur Bewältigung damit verbundener Formalitäten erspart. Schließlich ist die Löschung sowie die erneute Bestellung einer Grundschuld jeweils mit Gebühren für das Grundbuchamt sowie den Notar verbunden.
