Die Mietpreisbremse hat bislang nicht die erhofften Erfolge erzielt. Deshalb ist das Bundeskabinett bestrebt, nun einige neue Regeln aufzustellen. Diese Regelung hat vor allem für Vermieter Konsequenzen, die bislang maßgebliche Informationen zurückhielten.
Letzte Anpassungen des Mietrechts liegen fünf Jahre zurück
Es ist jetzt ungefähr fünf Jahre her, als die letzte wesentliche Mietrechtsänderung vorgenommen wurde. Nun sahen sich Politiker gezwungen, ein Mietrechtsanpassungsgesetz zu beschließen. Der Inhalt: einige Aspekte sollen noch strenger geregelt werden, die Mietern in Zentren mit einer großen Immobiliennachfrage bislang Probleme bereiteten – Probleme wie viel zu hohe Preise für Neuvermietungen oder kostenaufwendige Modernisierungsmaßnahmen mit sich anschließender Mieterhöhung. Daraufhin hatten sich die SPD und Union vor Kurzem auf eine Art Kompromiss-Vertrag geeinigt, der vor allem Verbände aus der Immobilienwirtschaft zufrieden stimmte. Diese Regelungen enthalten mehrere Verpflichtungen, über deren Umsetzung das Kabinett nun abstimmen muss.
Ausnahme-Regelungen zur Einhaltung der Mietpreisbremse
Einer dieser Punkte bezieht sich auf neue Regeln für die Mietpreisbremse. Demzufolge sind Vermieter bei Neuvermietung in Regionen mit Wohnungsknappheit bereits vor Vertragsschluss verpflichtet, ihren Anspruch auf eine etwaige Ausnahme von der Mietpreisbremse zu begründen. Diese Ausnahmen sind wie folgt aufgeführt:
- Vormiete muss offengelegt werden, falls sich diese über der Preisgrenze der Mietpreisbremse (über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete) befindet
- Vermieter müssen darüber informieren, falls innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen stattfanden
- plausible Erklärung, falls erste Vermietung nach weitreichender Modernisierung erfolgt
- Ausnahme von Preisbremse gilt für Wohnungen, die erstmals nach 01.10.2014 genutzt wurden (Vermieter muss Datum der Fertigstellung offenlegen)
Vermieter stehen in der Obliegenheitspflicht. Falls sie die Informationen nicht zum gewünschten Zeitpunkt erteilen, dürfen sie sich auch später nicht mehr darauf berufen. Schlimmstenfalls muss die Miete sogar auf die durch die Mietpreisbremse zulässige Höhe reduziert werden. Mieter profitieren von dieser Regelung, da sie dem Vermieter keine "qualifizierte Rüge" mehr erteilen müssen, um zu viel gezahlte Mietbeträge zurückzufordern. Im Gegenzug sind Vermieter zur Beweislast verpflichtet.
Neue Auflagen zur Umsetzung von Modernisierungskosten
Weiterhin sieht der Gesetzesentwurf neue Regeln für Modernisierungen vor. Bislang waren Vermieter berechtigt, elf Prozent der Gesamtkosten auf die Jahresmiete umzulegen. Dieser Anteil soll in Regionen mit gültiger Kappungsgrenze nun auf acht Prozent reduziert werden. Diese Regelung wird um einen sogenannten Mieterhöhungsdeckel ergänzt, der sich auf drei Euro je Quadratmeter an Wohnfläche beläuft. Diese Änderung des Mietrechts soll all den Mietern behilflich sein, die bisherige durch Modernisierungen verursachte Kosten durch Mieter kaum oder nur schwer getragen werden konnten. Insbesondere durch den zunehmenden Umfang an Modernisierungsmaßnahmen könnten Mieter durch die neue Regelung stark entlastet werden. Die Tätigkeit von Vermietern wird erleichtert, indem diese von einem vereinfachten Modernisierungsumlageverfahren profitieren. Das bedeutet: übersteigen die Modernisierungskosten eine Grenze von 10.000 Euro nicht, sind Vermieter nicht mehr zur detaillierten Auflistung der Maßnahmen verpflichtet. Vielmehr wird einfach ein Drittel aller Kosten abgezogen. Der verbleibende Betrag wird umgelegt. Sind Anzeichen erkennbar, dass die Mieter aus den Häusern einfach "herausmodernisiert" werden sollen, ist von einer Ordnungswidrigkeit gemäß § 6 Wirtschaftsstrafgesetz die Rede.
Sind neue Anpassungen des lokalen Mietpreisspiegels in Sichtweite?
Die dritte Regelung bezieht sich auf Anpassungen des örtlichen Preisspiegels. Zur Debatte steht eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums der Mietspiegel, die allerdings noch nicht in Gesetzesform verfasst wurde. Diese Änderungen des örtlichen Preisspiegels scheinen bezüglich verbindlicher Regelungen zur Mietpreisbremse zunehmend an Bedeutung zu gewinnen. Bisher ist es Gang und Gebe, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über innerhalb der letzten vier Jahre erfolgten Neuvermietungen geregelt wird. Das bedeutet, dass die Mietspiegelpreise in Regionen mit rasant ansteigenden Neuvertragsmieten auch besonders schnell ansteigen. Würde sich dieser Zeitraum auf bis zu zehn Jahre verlängern, würden wesentlich mehr Bestandsverträge in der Berechnung berücksichtigt werden. Der durchschnittliche Mietpreisspiegel (Mietpreisspiegel richtig lesen) würde sich vermindern. Allerdings weisen Verbände der Immobilienwirtschaft diese Anpassung bislang noch strikt zurück.
