Neue Auswertungen belegen: In einigen Städten sinkt das Mietniveau bereits

Schenkt man einer Studie zum Jahresende 2019 Glauben, sind die Neuvertragsmieten für Deutschland im vergangenen Jahr nicht weiter angestiegen. Insbesondere im vierten Quartal des Jahres 2019 trat bei Durchschnittsmieten für neue abgeschlossene Verträge im Vergleich zum Vorquartal eine Stagnation ein, teilte der Immobilienexperte F+B mit. Bei einer direkten Gegenüberstellung zum vierten Quartal 2018 registrierte das auf die Erstellung von Mietspiegeln spezialisierte Unternehmen leichte Rückgänge von 0,3 Prozent.

In einigen Städten sinkt das Mietniveau
In einigen Städten sinkt das Mietniveau

Neuvertragsmieten sind partiell massiv gefallen

In bestimmten Gemeinden – insbesondere in Baden-Württemberg und Bayern – sind Neuvertragsmieten in vergangener Zeit massiv gefallen. Laut Aussagen von F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner ist hierbei von einer zunehmenden Marktberuhigung auszugehen. Basis für diese Untersuchung sind Angebotsdaten, die sich deutschlandweit auf mehr als 30 Millionen Objekte beziehen.

Stagnierende Neuvertragsmieten in 2019

Bereits während des Jahres 2019 ermittelte F+B stagnierende bis hin zu leicht sinkenden Neuvertragsmieten. Allerdings sind diese Zahlen kein Indiz dafür, dass Mieter nun schneller aufatmen können. Neuvertragsmieten geben zwar erste Hinweise auf eine Tendenz am Immobilienmarkt. Allerdings präsentieren diese Neuvertragsmieten auch nur einen kleinen Teil einer Entwicklung. Denn für bereits bestehende Mietverhältnisse stiegen die Kosten laut Aussagen von F+B weiter an. So erhöhten sich die Bestandsmieten vom dritten zum vierten Quartal um ungefähr 0,4 Prozent.

Der Beginn einer Trendwende?

Dennoch vertritt F+B den Standpunkt, dass der Rückgang der Höhe der Neuvertragsmieten eine erste Trendwende einläuten könnte. Besonders wichtig ist die Erkenntnis, dass diese Trendwende sogar eine der teuersten Städte Deutschlands betrifft. Ein Beispiel ist die Stadt München, in der sich die Preise für die Wiederverwendung einer klassischen 75 Quadratmeter großen Wohnung im Vergleich zum Vorquartal um 0,5 Prozent sowie im Jahresvergleich um 0,6 Prozent reduzierten. Zudem sanken die Marktmieten im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls in Großstädten wie Hamburg, Köln oder Stuttgart. Im Gegensatz dazu erhöhten sich die Mieten in Berlin vom dritten zum vierten Quartal zwar ein wenig. Dennoch sind die Mietkosten niedriger als im Vorjahr, wie folgende Auflistung aufzeigt:

  • München (Marktmiete Quartal 4 2019: 16,40 Euro; Änderung zum Vorquartal 2019: -0,5 Prozent; Änderung zum Vorjahresquartal 2018: - 0,6 Prozent)
  • Stuttgart (Marktmiete Quartal 4 1029: 11,90 Euro; Änderung zum Vorquartal 2019: - 1,8 Prozent; Änderung zum Vorjahresquartal 2018: + 0,8 Prozent)
  • Frankfurt (Marktmiete Quartal 4 1029: 11,70 Euro; Änderung zum Vorquartal 2019: + 0,5 Prozent; Änderung zum Vorjahresquartal 2018: + 0,5 Prozent)
  • Hamburg (Marktmiete Quartal 4 1029: 10,50 Euro; Änderung zum Vorquartal 2019: - 0,3 Prozent; Änderung zum Vorjahresquartal 2018: + 0,1 Prozent)
  • Düsseldorf (Marktmiete Quartal 4 1029: 10,20 Euro; Änderung zum Vorquartal 2019: + 0,3 Prozent; Änderung zum Vorjahresquartal 2018: + 1,6 Prozent)
  • Köln (Marktmiete Quartal 4 1029: 10,10 Euro; Änderung zum Vorquartal 2019: + 0,5 Prozent; Änderung zum Vorjahresquartal 2018: + 1,0 Prozent)

Im Gegensatz zu den Mietpreisen stiegen die Immobilienpreise in Deutschland in diesem Zeitraum allerdings wesentlich deutlicher an. Während sich Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres bis Ende 2019 um durchschnittlich 5,4 Prozent verteuerten, steigerten sich die Preise für Eigentumswohnungen bis hin um ungefähr 3,8 Prozent. Außerdem registrierte F+B beiden Käuferschichten einen Wandel. Demzufolge nehmen Großanleger aus aller Welt zunehmend Abstand von Deutschlands Immobilienmarkt.

Tritt nun ein Herdeneffekt ein?

Ein ausschlaggebender Grund für diese Entwicklung ist mit hoher Wahrscheinlichkeit die nur schwer überschaubare Mietenregulierung, die von Bundesland zu Bundesland voneinander abweicht. Eine wichtige Komponente für die hohen Preisaufschläge sind insbesondere aus dem Inland getätigte Käufe, die von Selbstnutzern, Privatanlegern oder auch Immobilienunternehmen vorgenommen werden. Nun könnte ein sogenannter Herdeneffekt drohen. Demzufolge besteht das Risiko, dass Investoren aus Deutschland verzögert auf internationale Kapitalmarkttrends reagieren und Immobilien erst zu einem späten Zeitpunkt kaufen bzw. verkaufen. Die öffentliche Hand ist beispielsweise für ihre prozyklischen Handlungen bekannt. Öffentliche Institutionen veräußern ihr Hab und Gut aus heutiger Perspektive oft zu Spottpreisen, um die Objekte nun mit hohen Aufschlägen wieder zurückzukaufen. Dann befinden sich die Immobilien häufig auf einem Preisniveau, das für private Kaufinteressenten längst nicht mehr realistisch erscheint.

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