Wie sich Mieter gegen Mieterhöhungen wehren können!

Der Immobilienmarkt ist deutschlandweit angespannt. Insbesondere in Großstädten Deutschlands sind günstige Wohnungen Mangelware.Vermieter reagieren auf diesen Zustand und fordern von ihren Mietern eine Mieterhöhung ein. Allerdings können sich Betroffene unter Umständen gegen diese Maßnahmen zur Wehr setzen. Doch wann ist ein Vermieter tatsächlich berechtigt, eine Erhöhung der Miete einzufordern?

Gegen Mieterhöhungen wehren - Grundsätzlich dürfen Vermieter die Miete anheben

Grundsätzlich ist es Vermietern gestattet, die Miete anzuheben. Dieses Recht steht Vermietern zu, wenn sogenannte Vergleichsmieten in der Nähe der Wohnung ebenfalls angestiegen sind. Diese Preisentwicklung kann durch Vorlage des örtlichen Mietspiegels nachgewiesen werden. Liegt kein Mietspiegel vor, muss der Vermieter auf drei vergleichbare Wohnobjekte verweisen, deren Mieten höher sind. Dieser lokale Mietspiegel wird alle vier Jahre erhoben. Das Dokument ist beispielsweise über die Stadtverwaltung oder den Mieterverein erhältlich.

Vermieter dürfen den Mietpreis nicht beliebig anpassen

Dennoch muss sich ein Vermieter an bestimmte Regeln halten. So darf ein Vermieter den Mietpreis nicht regelmäßig nach mehreren Monaten und unbegrenzt anheben. Eine Mieterhöhung ist mit einer Jahressperrfrist verbunden. Dementsprechend muss ein Vermieter einen Zeitraum von mindestens zwölf Monaten einhalten, nachdem die vergangene Mieterhöhung wirksam geworden ist. Wurde diese Zeitspanne nicht eingehalten, ist die Mieterhöhung nicht wirksam. Weiterhin müssen Vermieter beachten, dass sich eine Erhöhung des Immobilienpreises aus der jeweils aktuellen Kaltmiete berechnet. Außerdem bedarf eine Erhöhung der Miete der Schriftform. Vermieter sind verpflichtet, die Entscheidung für die Mieterhöhung zu begründen sowie vom Vermieter unterzeichnen zu lassen. Es genügt nicht, einen einfachen Drei-Zeiler aufzusetzen. Vielmehr muss der Vermieter detailliert erklären, wie das Wohnobjekt zukünftig hinsichtlich seiner Lage, Größe, Ausstattung, sowie dem Baujahr eingeordnet wird.

  Stadt Steigerung der Mietpreise (von 2004 - 2014) in %
  Berlin 45
  Dresden 27
  München 27
  Nürnberg 25
  Frankfurt am Main 18
  Leipzig 10
  Köln 8
  Stuttgart 7
  Bremen 3
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Mieter müssen der Erhöhung zustimmen

Zur Durchsetzung einer Mieterhöhung ist der Vermieter auf die Einwilligung des Mieters angewiesen. Allerdings muss der Mieter dem Dokument zustimmen, wenn die Erhöhung allen erforderlichen Formalitäten entspricht und alle wichtigen Grundregeln beachtet wurden. Nach Erhalt der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit, um die Forderung detailliert zu kontrollieren. Dieser Zeitraum beäuft sich auf zwei Monate und den verbleibenden Teil dieses Monats, in dem der Mieter das Schreiben erhalten hat. Widerspricht der Mieter der Erhöhung, darf der Vermieter seine Forderung innerhalb der nächsten drei Monate einklagen. Wird diese Frist überschritten, entfällt die Forderung.

Eine mehrmonatige Überprüfungszeit für Mieter

Durch diese Regelung hat der Mieter verhältnismäßig viel Zeit, um die Erhöhung exakt zu überprüfen. Aspekte wie eine ordnungsgemäße Begründung des Vermieters oder die Vorlage eines aktuellen Mietspiegels sollten unbedingt eingehalten werden. Außerdem gilt die Erhöhung nicht als zulässig, wenn sich der Mietpreis bereits über der für die Region üblichen Vergleichsmiete befindet. Haben Mieter einer vertraglichen Vereinbarung mit sogenannter Index- oder Staffelmiete zugestimmt, darf der Vermieter den Mietpreis keine weiteren Male anheben. Beispielsweise steigt der Mietpreis bei einer Staffelmiete automatisch jährlich um einen vereinbarten Betrag an. Weitere Erhöhungen sind somit ausgeschlossen. Zusätzlich darf die Miete keine 120 Prozent der Vergleichsmiete übersteigen. In diesem Fall ist die Staffelung zwangsläufig hinfällig. Bei einer Indexmiete liegt eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter vor, dass diese Miete pro Jahr angepasst werden kann. Diese Vereinbarung bezieht sich auf die Regelung, dass die Miete unter Beachtung der Inflationsrate erhöht werden kann. Tritt dieser Fall ein, darf ebenfalls keine weitere Erhöhung erfolgen.

Mieter können sich auf ihr Sonderkündigungsrecht berufen

Weiterhin weisen Immobilienmakler oder Juristen darauf hin, dass für betroffene Mietparteien im Falle einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht besteht. Innerhalb der Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten können sich Mieter auf ihr Recht berufen, das Mietverhältnis innerhalb von zwei Monaten zu kündigen. Bei einer Kündigung erfolgt die Mieterhöhung nicht. Allerdings sollte dieser Schritt genau durchdacht sein. Befindet sich der Mietpreis unter dem Mietspiegel, ist es gewiss auch mit der Unterstützung von einem Immobilienmakler schwierig, ein preiswertes Wohnobjekt zu finden. Zusätzlich kann sich ein Mietzins auch steigern, wenn sich die Nebenkosten erhöht haben. Diese Mieterhöhung bezieht sich auf die Warmmiete, gegen die Mieter keine Rechtsmittel einlegen können. Höhere Mieten dürfen Wohnungseigentümer laut Aussagen der Immobilienmakler auch dann einfordern, wenn der Wohnwert aufgrund einer durchgeführten Modernisierung automatisch gestiegen ist. Für diese Umlage besteht jedoch eine Obergrenze. Gegenüber ihren Mietern dürfen Vermieter maximal elf Prozent der Investitionskosten auf die Jahreskaltmiete umschlagen. Dieser Anspruch zur Mieterhöhung bezieht sich übrigens nur auf die Modernisierung. Instandhaltungsarbeiten sind eine Aufgabe der Vermieter, die nicht über den Mieter mitfinanziert werden dürfen. Treten Streitigkeiten darüber auf, ob eine Modernisierung oder Instandhaltungsmaßnahmen vorliegen, gilt eine Faustregel. Von einer Modernisierung ist die Rede, wenn die Baumaßnahmen zu einer Verbesserung der Wohnumstände des Mieters führen. Bewegt sich das Wohnniveau auf dem ursprünglichen Zustand, wurde eine Instandhaltung durchgeführt.

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