Geerbte Immobilien: so entrinnen Erben der Steuerfalle

Nunmehr können Kinder ein Wohnobjekt steuerfrei erben, in dem zuvor ihre Eltern gewohnt haben. Einzige Voraussetzung: die Erben ziehen binnen sechs Monaten nach dem Erbfall selbst in die Immobilie ein. Dieses Urteil hat nunmehr der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 37/16 gefällt.

Hintergründe zum Rechtsstreit

In dem streitgegenständlichen Rechtsstreit erwarb ein Sohn als Alleineigentümer ein Zweifamlienhaus, in dem dessen Vater bis zum Tod im Januar 2014 eine 120 Quadratmeter große Fläche bewohnt hatte. Nach diesem Ereignis schloss sich im September 2015 ein Grundbucheintrag an. Der Kläger erfragte ab April 2016 Angebote für Renovierungsmaßnahmen. Daraufhin schlossen sich zwei Monate später die ersten Bauarbeiten an. Diese Schritte wurden aus Sicht des Finanzamts zu spät eingeleitet. Deshalb legte das Finanzamt eine Erbschaftssteuer fest, ohne dabei Rücksicht auf eine Steuerbefreiung für ein Familienheim zu nehmen. Denn als Voraussetzung für eine Steuerbefreiung ist es notwendig, dass die Erben die Immobilien unverzüglich für Wohnzwecke verwenden. Anschließend reichte der Mann eine Klage ein.

Selbstnutzer haben nicht jederzeit einen Anspruch auf ein steuerfreies Erbe

Nunmehr stellten die BFH-Richter dar, dass ein Selbstnutzer bei einem verspäteten Einzug nur in bestimmten Ausnahmefällen die Immobilie steuerfrei erben dürfe. Im vorliegenden Rechtsstreit hätte der Kläger das Wohnobjekt schließlich nicht unverzüglich für eigene Wohnzwecke festgelegt. Vielmehr ist vom Gegenteil die Rede. Denn der Kläger ist auch zwei Jahre und acht Monate nach dem Erbfall noch nicht ins Haus eingezogen. Außerdem konnte der Kläger auch nicht glaubhaft darstellen, dass andere Umstände oder Personen für diese Verzögerung verantwortlich sind. Deshalb legten die Richter des Finanzamts fest, dass der Kläger keinen Anspruch auf eine Steuerbefreiung geltend machen kann.

Unterschiedliche Freibeträge beim Erhalt eines Erbes durch Immobilien

Wer eine Immobilie erbt, muss relativ häufig mit einer Bezahlung einer Steuer rechnen. Dafür sind die Erbschaftssteuer sowie aktuell bestehende Immobilienpreise verantwortlich. Erleichterung dürfen sich die Erben jedoch durch Freibeträge erhoffen. Dadurch können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben. Dieser Freibetrag reduziert sich bei Kindern auf 400.000 Euro für jedes Elternteil. Großeltern dürfen ihren Enkeln außerdem 200.000 Euro vererben, ohne dass der Fiskus eine Steuer geltend machen kann. Bei anderen Familienangehörigen wie Neffen, Lebensgefährten, Nichten oder Geschwistern reduziert sich der steuerliche Freibetrag jedoch drastisch auf maximal 20.000 Euro. Deshalb gilt grundsätzlich die Faustregel, dass Steuerfreibeträge umso höher sind, je enger auch die verwandtschaftliche Beziehung ist. Die einzige Ausnahmeregelung bezieht sich auf Geschwister. Ist in dieser Konstellation der Freibetrag erreicht, werden individuelle Steuersätze angewendet. Diese Regelung betrifft allerdings nur die Differenz, die sich zwischen der Höhe der Erbschaft sowie dem Freibetrag ergibt.

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