Wohnrecht - Alles Wissenswerte

Vielen Immobilieneigentümern ist es wichtig, ihre Wohnung oder das Haus schon zu Lebzeiten an ihre Kinder zu vermachen. Dennoch ist es der Wunsch vieler Eltern, weiterhin in dem Wohnobjekt zu leben. Wer einen rechtlich sicheren Weg für dieses Verfahren sucht, kann das Haus oder die Wohnung an den Nachwuchs verschenken und ein Wohnrecht vereinbaren. Durch dieses Wohnrecht können Immobilieneigentümer (Immobilieneigentümer - Wissenswertes und Tipps) das Objekt bzw. einige Bereiche selbst nutzen, ohne als Eigentümer oder Mieter zu agieren. Möglicherweise ist dieses Modell eine sinnvolle Option, um die Bezahlung der später anfallenden Erbschaftssteuer zu umgehen.

Definition Wohnrecht

Das Wohnrecht bzw. sogenannte Wohnungsrecht ist gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch eine persönliche Dienstbarkeit. Gemäß § 1093 BGB liegt eine persönliche Dienstbarkeit vor, die an eine spezielle Person gebunden ist. Das Erbrecht ist nicht vererbbar oder auf andere Menschen übertragbar. Das Wohnrecht ist mit folgenden Besonderheiten verbunden:

  • Das Wohnrecht wird für ein komplettes Objekt oder einen Teil davon gewährt.
  • Wer im Besitz des Wohnrechts ist, darf die Räumlichkeiten für sich selbst, Familienmitglieder oder Pflegepersonal nutzen.
  • Die Vereinbarung des Wohnungsrechts erfolgt entgeltlich oder unentgeltlich.
  • Falls nicht anderes vereinbart wurde, dauert das Wohnrecht auch bei der Veräußerung einer Immobilie an. Das Wohnrecht erlischt in aller Regel bei einer Zwangsversteigerung.
  • Vereinbarungen für das Wohnrecht werden befristet oder unbefristet getroffen. Individuelle Absprachen können je nach Bedarf getroffen werden. Die unbefristete Form – das sogenannte lebenslange Wohnrecht – erlischt mit dem Tod der Betroffenen.

Das Wohnrecht sollte generell im Grundbuch eingetragen werden. Diese Grundbucheintragung erfolgt über einen Notar. Individuelle Absprachen können ebenfalls getroffen werden.

Unterschiede zum Nießbrauch- sowie Dauerwohnrecht

Das Nießbrauch- sowie Dauerwohnrecht weisen einige Gemeinsamkeiten, aber dennoch auch eklatante Unterschiede zum Wohnrecht auf. Das Dauerwohnrecht berechtigt dessen Inhaber dazu, ein Wohnobjekt in Eigenregie zu nutzen oder zu vermieten, ohne als Eigentümer der Immobilie zu agieren. Diese auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes getroffene Vereinbarung ist vererbbar und kann an andere Personen übertragen werden. Das Nießbrauchrecht ist eine erweiterte Form des Wohnrechts. Schließt das Wohnrecht ausschließlich eine Nutzung des Hauses oder der Wohung ein, berechtigt das Nießbrauchrecht zur Inanspruchnahme sämtlicher juristisch gestatteten Nutzungen. Dementsprechend hatten die Berechtigten sogar einen Anspruch darauf, das Objekt zu vermieten. Nießbrauch- sowie Wohnrecht können nicht veräußert oder vererbt werden. Allerdings sind mit dem Nießbrauchrecht verbundene Mieteinnahmen durch das Sozialamt pfändbar. Die Folge: der Anspruch auf Sozialhilfe kann sich reduzieren. Möglicherweise sind Betroffene komplett von einem Anspruch auf Sozialhilfe ausgeschlossen.

Vertragliche Vereinbarungen treffen

Das Wohnrecht räumt Rechte und Pflichten ein. Zur Vermeidung von Missverständnissen sollten alle Details über einen Vertrag geregelt werden. Die Dauer des Wohnrechts kann lebenslang gebunden oder an eine festgelegte Frist gekoppelt sein. Häufig dauert das Wohnrecht so lange an, bis Wohnberechtigte beispielsweise in ein Pflegeheim umziehen müssen.

Zudem ist es üblich, dass die Wohnberechtigten die eigenen Betriebskosten übernehmen. Neben Notargebühren verpflichten sich die Inhaber des Wohnrechts zumeist, die Kosten für Wasser, Strom und kleine Schönheitsreparaturen allein zu übernehmen. Finanzielle Aufwendungen für die außergewöhnliche Unterhaltung werden hingegen durch die Eigentümer beglichen. Eventuell werden im Notarvertrag individuelle Vereinbarungen getroffen. Diese Vereinbarungen gehen auf Thematiken wie eine Begleichung der Betriebskosten oder die Zahlung laufender Nutzungsentschädigungen ein. Eine weitere Vereinbarung bezieht sich auf den Umfang des Nutzungsanspruchs. Das Recht erstreckt sich entweder auf ein komplettes Gebäude oder nur einen Teil des Gebäudes. Bei einem eingeschränkten Nutzungsrecht kann unter Umständen eine zusätzliche Inanspruchnahme von Gemeinschaftsanlagen wie der Küche vereinbart werden. Den Wohnberechtigten ist es gestattet, die eigene Familie sowie zur Pflege notwendige Personen in den Räumlichkeiten aufzunehmen. Diese Regelung schließt demzufolge eine Zutrittsberechtigung von Pflegepersonal ein.

Wohnrechts Vertrag
Zur Vermeidung von Missverständnissen sollten alle Details des Wohnrechts über einen Vertrag geregelt werden

Kann das Wohnrecht widerrufen werden?

Unter speziellen Bedingungen ist es möglich, dass eine Schenkung sowie das damit verbundene Wohnrecht innerhalb von zehn Jahren widerrufen werden. Dieses Widerrufsrecht wird für den Fall eingeräumt, dass die Kinder in eine finanzielle Notlage geraten oder gar insolvent werden. Dieses Anrecht auf einen Widerruf des Wohnrechts soll verhindern, dass ein Gegenwert des Wohnobjekts für eine Schuldentilgung des Nachwuchses verwendet wird, wenn die Eltern noch leben.

Eine andere Option für einen Rücktritt besteht dann, wenn das Kind vor dessen Eltern verstirbt. Bei einer drohenden eigenen Verarmung oder aufgrund groben Undanks darf die Schenkung ebenfalls widerrufen werden. Droht nach dieser Zehn-Jahresfrist die Zwangsvollstreckung, darf die Schenkung nicht rückgängig gemacht werden. Bei dieser Rechtslage spielt der im Grundbuch eingetragene Rang des Wohnrechtanspruchs eine ausschlaggebende Rolle. Ein hohes Risiko besteht dann, wenn die Bank als Gläubiger eingetragen ist. Kreditunternehmen fordern zumeist einen Eintrag auf der ersten Rangliste im Grundbuch ein. Falls eine Bankenhypothek höher eingetragen ist, erlischt das Wohnrecht automatisch. Generell gilt, dass der Widerruf des Wohnrechts im Regelfall der Zustimmung des Berechtigten bedarf. Werden die Objekte zu Lebzeiten des Wohnungsberechtigten veräußert, müssen Berechtigte sowie die Neu-Eigentümer eine Einigung treffen.

Steuerliche Vor- und Nachteile

Familien profitieren bei einem bestehenden Wohnrecht möglicherweise von steuerlichen Vorteilen. Verschenken Eltern ein Haus oder ihre Eigentumswohnung an ihr Kind und erhalten im Gegenzug das Wohnrecht, erhalten die Töchter und Söhne für die Schenkungssteuer einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Versterben die Eltern bis zu zehn Jahren nach der Schenkung nicht, darf dieser Freibetrag nach deren Tod bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer auch nicht mehr berücksichtigt werden. Dieser Freibetrag darf im 10-Jahres-Rhythmus neu beansprucht werden. Ein weiterer Vorteil besteht, indem im Rahmen einer Schenkung Nutzungsrechte wie Wohnrechte vereinbart werden. Derartige Nutzungsrechte mindern den Schenkungswert automatisch. In folgenden Fällen sind Schenkungen komplett von der Steuerzahlung befreit:

  • Die schenkende sowie beschenkte Partei sind in gerader Linie miteinander verwandt.
  • Der Beschenkte nimmt das Wohnobjekt für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren selbst in Anspruch.

Im Gegenzug drohen aus steuerrechtlicher Sicht auch einige Nachteile. Beispielsweise müssen beschenkte Personen mit der Bezahlung einer Schenkungssteuer rechnen, wenn Wohnungsberechtigte automatisch auf ihr Recht verzichten. Gemäß einem Urteil des Bundesfinanzhofs gilt als unentgeltliches Wohnrecht ein Vermögenswert, so dass ein Verzicht auf diesen Anspruch wiederum als Schenkung gilt.

Zudem kann die Einräumung des Wohnrechts für ein unverheiratetes Paar hohe Kosten verursachen. Stimmt ein Partner der anderen Person gegenüber einem lebenslangen Wohnrecht zu, muss der Hinterbliebene nach dessen Ableben eine Erbschaftssteuer für das Wohnrecht entrichten. Bei diesem Vorgang orientiert sich das Finanzamt an den Sterbetafeln des statistischen Bundesamts, um die statisch zu erwartende Lebenszeit des Wohnberechtigten zu ermitteln. Die Anzahl der verbleibenden Jahre wird daraufhin mit der ortsüblichen Jahresmiete für ähnliche Wohnobjekte multipliziert. Wer nähere Informationen über die steuerrechtlichen Konsequenzen des Wohnrechts wünscht, sollte sich bei Bedarf an einen Rechtsanwalt oder Immobilienmakler wenden. Rechts- oder Immobilienexperten wie Immobilienmakler informieren in Einzelfällen über Vor- und Nachteile, die das Wohnrecht im Einzelfall bietet. Gern geben Immobilienmakler darüber Auskunft, für welche Personegruppen die Schenkung einer Immobilie an Kinder samt Wohnrecht besonders sinnvoll erscheint.

Für wen ist das Wohnrecht besonders geeignet?

Werden Immobilien an Kinder verschenkt, umgehen Beschenkte zumeist die Bezahlung der Erbschaftssteuer. Im Gegenzug profitieren Eltern von der Sicherheit, bis zum Lebensende im eigenen Zuhause verweilen zu können. Besonders interessant ist dieses Konzept für Freiberufler und Unternehmer. Beispielsweise ist es möglich, dass Unternehmer das gemeinsam genutzte Objekt an ihren Partner verschenken und im Gegenzug ein Wohnrecht bewilligt bekommen. Geraten die Gewerbetreibenden zu einem späteren Zeitpunkt in Insolvenz, dürfen Gläubiger nicht auf das Haus oder die Wohnung zugreifen. Außerdem ist das Wohnrecht eine lukrative Lösung für ältere Immobilieneigentümer ohne Kinder. Zahlreiche kommerzielle Anbieter sind am Erwerb von Häusern für ältere Menschen interessiert. Bei diesem Modell profitieren die Eigentümer im Gegenzug von einem lebenslangen Wohnrecht sowie einer monatlich bezahlten Zusatzrente. Allerdings ist die Rentabilität dieser Modelle im Einzelfall zu überprüfen.

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