Maklervertrag kündigen - Worauf sollte man achten?

Bevor man einen Maklervertrag kündigen kann, muss eine verbindliche Vereinbarung zwischen Immobilienmakler und der Kundschaft bestehen. Doch was tun, wenn Immobilieneigentümer den Vertrag kündigen möchten? Ob und unter welchen Bedingungen die Verträge gekündigt werden dürfen, hängt von individuellen Vertragsbestimmungen sowie der Art der Vereinbarungen ab.

Unterscheidungen zwischen befristeten sowie unbefristeten Maklerverträgen

Ein Maklervertrag wird entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen. Während eine befristete Vereinbarung auf einen festgelegten Zeitraum beschränkt ist, gilt für die unbefristete Variante kein festgelegtes Zeitlimit. Die häufigste Vertragsvariante ist der befristete Maklervertrag – aus gutem Grund. Bei einem unbefristeten Vertrag wird den Kunden das Recht eingeräumt, die Vereinbarung zu jeder Zeit ohne Angabe von Gründen kündigen zu können. In diesem Fall sind die Immobilienmakler gezwungen, ab diesem Zeitpunkt alle Vermarktungstätigkeiten einzustellen.

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Maklervertrag kündigen - Kündigung eines befristeten Vertrags

Im Gegensatz zu dieser Vertragsart hat ein Makler bei der befristeten Form das Recht, das Haus, die Wohnung oder das Grundstück innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit auf dem Immobilienmarkt zu offerieren. Abhängig vom Verlauf der Vermarktungstätigkeiten, endet der befristete Maklervertrag in folgenden Fällen:

  • Der Vertrag endet nach Ablauf der zwischen den Parteien vereinbarten Frist. Möglicherweise wurde im Vertrag eine Vereinbarung getroffen, der zufolge sich die rechtlichen Verpflichtungen und Rechte des Dokuments nach Fristablauf ohne Absprache verlängern.
  • Der Maklervertrag endet durch das Einreichen der Kündigung. Allerdings müssen Eigentümer der Immobilien die Kündigung nach Fristablauf vornehmen.

Möchte eine Vertragspartei das bestehende Vertragsverhältnis während des Befristungszeitraums kündigen, müssen die Kunden auf das außerordentliche Kündigungsrecht verweisen. Damit eine außerordentliche und fristlose Kündigung rechtskräftig ist, muss nach § 626 BGB ein triftiger Grund vorliegen. Dieser Grund muss so schwerwiegend sein, dass eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zumutbar ist. Am häufigsten können Kunden auf ihr Recht auf eine außerordentliche Kündigung bestehen, wenn die Immobilienmakler ihre Pflichten durch schwerwiegende Fehler verletzt haben. Ein Recht auf die außerordentliche Kündigung liegt beispielsweise vor, wenn die Makler trotz bestehender Interessenten keine Immobilienbesichtigungen durchführen. Weiterhin darf sich die Klientel auf ihr außerordentliches Kündigungsrecht berufen, wenn sich Immobilienmakler nicht an Vereinbarungen wie eine Vermarktung der Immobilie im Internet halten. Verletzt der Immobilienspezialist das Vertrauensverhältnis, ist die Kündigung ebenfalls gerechtfertigt. Dieser Fall liegt unter anderem dann vor, wenn ein Immobilienmakler vorsätzlich den Kaufpreis nach unten revidiert, um aus dieser Handlung einen persönlichen Nutzen zu ziehen.

Streitpunkt Vertragslaufzeit

Ein Maklervertrag gilt gemäß § 138 Abs. 1 BGB dann als sittenwidrig, wenn der Immobilienmakler auf eine unangemessen lange Vertragslaufzeit bestanden hat. In diesem Fall ist von einem sogenannten Knebelvertrag die Rede, der als rechtlich unwirksam gilt. Die Rechtssprechung kritisiert diese Vertragsform, da die Auftraggeber bei diesem Vereinbarungsmodell in ihrer wirtschaftlichen Freiheit eingeschränkt sind. Normalerweise stufen Juristen Vertragslaufzeiten von sechs bis acht Monaten als üblich ein. Ist schon im Vorfeld davon auszugehen, dass die Wohn- oder Gewerbeobjekte nur unter erschwerten Umständen vermarktet werden können, sind längere Laufzeiten ebenfalls legitim. Schlimmstenfalls muss das Gericht im Streitfall einschätzen, ob Laufzeiten sittenwidrig sind oder nicht.

Rechtliche Konsequenzen einer Kündigung

Hatte der Immobilienmakler zum Zeitpunkt der Kündigung schon mit dem Marketing der Objekte begonnen, darf der Dienstleister Ersatzansprüche geltend machen. Ein Anspruch auf Schadenersatz besteht insbesondere dann, wenn Kündigungen durch Auftraggeber unwirksam gewesen sind oder die Immobilieneigentümer die Vertragspflichten selbst verletzt haben. Ist die Vertragslaufzeit noch nicht abgelaufen und haben die Immobilienexperten auch keinerlei Pflichtverletzungen begangen, haben Kunden dennoch gute Chancen, den Vertrag aufzulösen. Zumeist verlieren auch die Makler das Interesse an einer Kooperation, die durch die Auftraggeber nicht gewünscht wird. Immerhin können die Branchenvertreter die Immobilieneigentümer nicht zur Unterzeichnung der Kaufverträge zwingen, auch wenn Interessenten vorhanden sind. Deshalb funktioniert eine Vermittlung und Verwaltung der Immobilien erfahrungsgemäß nur dann erfolgreich, wenn ein gutes Vertrauensverhältnis zwischen Kunde sowie Dienstleister besteht.

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