Vermieten oder Verkaufen?

Es ist nicht nur eine Gewissensfrage, für welchen Zweck eine Immobilie verwendet werden kann. Ein Erbe oder ein verändertes Lebenskonzept stellen Immobilienbesitzer häufig vor diese wichtige Frage. Doch was spricht für eine Vermietung? Welche Aspekte sind Vorteile eines Immobilienverkaufs?

Vermieten oder Verkaufen? Vor- und Nachteile!

Zumeist sind mit einer Vermietung lukrative Rendite verbunden. Wer diese Rendite berechnen möchte, sollte das Verhältnis zwischen jährlich zu erzielenden Mieteinnahmen sowie dem Kaufpreis des Objekts berechnen. Erfahrungsgemäß ist die Rendite wesentlich attraktiver als bei anderweitigen Geldanlagen. Zusätzlich ist eine Rendite eine zuverlässige und von Inflationen unabhängige Einnahmequelle, die für Finanzierungskonzepte wie die Altersvorsorge genutzt werden kann. Die Höhe der Rendite wird jedoch maßgeblich von Faktoren wie dem Zustand von Objekten sowie der Lage des Grundstücks beeinflusst. Im Gegenzug muss sich ein Vermieter bei einer Vermietung auf verschiedene Verpflichtungen einstellen, die schlimmstenfalls Nerven, Zeit und Geld kosten. Wer diese Aufgaben in die Hände versierter Experten legen möchte, sollte sich an einen Verwalter oder Immobilienmakler wenden.

Der Service eines Maklers kostet Vermieter jedoch wiederum Geld, das durch die Vermietung der Wohn- und Gewerbeobjekte finanziert werden sollte. Allerdings sind die Kosten für einen Immobilienmakler längst nicht die größten finanziellen Risiken, die Vermieter eingehen. Beispielsweise müssen Vermieter bei Mietausfällen für die dadurch entstehenden Kosten aufkommen. Wer mit Mietnomaden konfrontiert wird, riskiert hohe Verluste. Müssen die Wohnungen oder Häuser nach einem Auszug neu instandgesetzt werden, lastet dieser Kostenanteil zumeist auch auf den Vermietern.

Eine Abnutzung kann steuerlich abgesetzt werden

Jeder Vermieter sollte sich bei einer Vermietung der Objekte vor Augen führen, dass sich Immobilien durch eine Vermietung abnutzen. Diese Abnutzung führt automatisch zu einer Wertminderung. Allerdings haben Vermieter die Option, die Steuervergünstigung als Absetzung für Abnutzung – die AfA – zu beanspruchen. Diese Regelung räumt einem Vermieter das Recht ein, mit der Immobilie verbundene Fertigungs- und Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich abzusetzen. Dieser Abschreibungszeitraum verkürzt sich bei den Häusern auf 40 Jahre, die vor 1925 erbaut wurden. Diese Regelungen betreffen jedoch ausschließlich vermietete Immobilien. Das Anrecht zur steuerlichen Absetzung wirkt sich nicht auf das Grundstück aus, da die Länderei nicht abgenutzt werden kann und sich demzufolge auch nicht deren Wert mindert. Zusätzlich müssen Vermieter etwaige Phasen für einen Leerstand einkalkulieren, die sich wiederum negativ auf die Rendite auswirken.

Verpflichtungen von Vermietern

Vermieter sind verpflichtet, die anfallenden Heiz- sowie Betriebskosten einmal im Jahr dem Mieter gegenüber abzurechnen. Zudem hat ein Vermieter die Aufgabe, eigene Einnahmen und Kosten dem Finanzamt gegenüber aufzuschlüsseln. Für etwaig anfallende Reparatur- sowie Wartungsarbeiten müssen die Eigentümer der Wohnungen oder Häuser ebenfalls aufkommen. All diese Bemühungen und Aktivitäten sind mit einem hohen Zeitaufwand verbunden. Ganz gleich, wann an den Mietobjekten Probleme auftreten – Vermieter sind zu einer schnellen Behebung von Mängeln verpflichtet. All diese Aspekte zeigen auf, dass eine Vermietung nicht nur Rendite verspricht, sondern auch mit einem großen Pensum an Verpflichtungen verbunden ist. Zudem sollten Vermieter bedenken, dass es nur wenige Gründe gibt, um im Bedarfsfall auf eine Kündigung des Mietverhältnisses zu bestehen.

Haben Vermieter bei der Festlegung der Höhe der Miete Probleme, ist ein Immobilienmakler gewiss ein guter und kompetenter Ansprechpartner. Immobilieneigentümer (Immobilieneigentümer - Wissenswertes und Tipps) sollten sich für eine Vermietung entscheiden, wenn sich das Objekt im näheren Wohnumfeld befindet und Vermieter die erforderliche Zeit für die Betreuung des Vorhabens aufbringen. Wer über die nötigen finanziellen Mittel für etwaig erforderliche Reparaturen verfügt und an dauerhaften Mieterlösen interessiert ist, wählt mit dem Mietkonzept eine gute Lösung. Gute Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermietung bestehen dann, wenn in der Region eine große Nachfrage nach Mietimmobilien besteht und sich das Objekt weniger als zehn Jahre im Besitz der Person befindet.

Vorteile eines Verkaufs

Wer kein Geld oder Zeit in die Instandhaltung und Betreuung des Wohnobjekts aufbringen möchte, trifft mit einem Verkauf vermutlich die bessere Wahl. Ein Verkauf ist auch dann empfehlenswert, wenn Mietrendite geringer als Gewinne anderer Geldanlagen sind. Einen Verkauf legen Immobilienspezialisten auch dann nahe, wenn Erlöse dafür verwendet werden, um ein Darlehen zu begleichen. Als besonders rentabel gelten Verkäufe, wenn die Objekte nicht vermietet werden. In diesem Fall ist der Erlös durch einen Verkauf vergleichsweise hoch, da Mietverhältnisse ohne Angabe triftiger Gründe nicht einfach beendet werden können. Getreu dem Motto: "Kauf bricht nicht Miete." müssten neue Eigentümer zwangsläufig die Rechte und Pflichten aus existenten Mietverträgen übernehmen. Deshalb raten Immobilienspezialisten vor allem dann zu einem Verkauf, wenn Immobilien stark gefragt sind.

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Verkäufe lohnen sich für Eigentümer, wenn sich die Objekte nicht in der Nähe des Wohnumfelds befinden und keine Zeit für eine Verwaltung von Häusern oder Wohnungen vorhanden ist. Befindet sich die nicht vermietete Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz und sind keine Gelder für etwaig entstehende Reparaturen vorhanden, raten Experten ebenfalls zu einem Verkauf. Ein ausschlaggebender Grund für die Verkaufsentscheidung ist das große Interesse an Kaufimmobilien in der jeweiligen Region.

Steuerliche Verpflichtungen: eine Entscheidungshilfe

Im Regelfall profitieren Immobilieneigentümer von steuerlichen Vorteilen, wenn sie Immobilien über Darlehen finanzieren. Zu versteuernde Einnahmen reduzieren sich automatisch, wenn Mieteinnahmen zu zahlende Kreditraten unterschreiten. Im Gegenzug erhöht sich das zu versteuernde Einkommen bei Mieteinnahmen, wenn die Kosten für das Objekt bereits komplett getilgt sind. Ziehen Eigentümer eine Veräußerung der Immobilie in Erwägung, müssen sie auf den Verkaufserlös unter Umständen eine Steuer entrichten. Unter Umständen ist die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Eigentümer sind von der Verpflichtung zur Bezahlung dieser Steuer befreit, wenn sie das Objekt im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Die Zustimmung der kreditgebenden Bank ist notwendig, wenn die Häuser und Wohnungen noch nicht abbezahlt sind und das Darlehen auf die neuen Eigentümer übergeht.

Fazit - Vermieten oder verkaufen?

Eine Vermietung von Häusern oder Wohnungen ist zwar eine lukrative regelmäßige Einnahmequelle. Allerdings müssen Vermieter bereit sein, viel Arbeit, Zeit und Geld zu investieren. In Eigenregie oder durch die Unterstützung von einem Immobilienmakler ist es wichtig, einen geeigneten Mieter zu finden. Vermietung führen stets zu einer Abnutzung der Objekte. Die darauf basierende Wertminderung führt automatisch zu einer Steuervergünstigung. Im Gegenzug sind Verkäufe von Immobilien auf längere Sicht wesentlich weniger aufwendig. Allerdings erhalten Eigentümer auch nur einen einmaligen großen Erlös, der möglicherweise sogar versteuert werden muss.

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