Haus vermieten

Die Vermietung eines Hauses hat viele Vorteile. Hausvermieter dürfen sich auf regelmäßige Mieteinnahmen einstellen, die je nach Haus geringer oder umfangreicher ausfallen. Dennoch muss die Entscheidung gut durchdacht sein, da ein später geplanter Hausverkauf eines zuvor vermieteten Objekts weniger Geld einbringt als die Veräußerung eines freien Hauses. Trotzdem gibt es zahlreiche Aspekte und Möglichkeiten, die für eine Hausvermietung sprechen und mit denen Vermieter das Vorhaben in die Tat umsetzen.

Eine Variante - Zeitmietvertrag

Eine Variante der Vermietung ist es, das Haus nur für einen begrenzten Zeitraum zur Miete zur Verfügung zu stellen. Diese Befristung ist ratsam, wenn Vermieter einen längeren Auslandsaufenthalt planen. Allerdings muss ein befristeter Mietvertrag gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Beispielsweise müssen in der Vereinbarung Gründe aufgeführt werden, weshalb der Vertrag befristet ist. Als Begründung darf nicht der Wunsch angegeben werden, das Haus möglicherweise in einigen Jahren verkaufen zu wollen. Gesetzlich anerkannte Gründe für einen Mietvertrag auf Zeit sind ein Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen, eine geplante Selbstnutzung oder Modernisierung und Baumaßnahmen.

Gründe für einen Zeitmietvertrag

Der häufigste Grund zur Aufsetzung eines Zeitmietvertrags ist die Eigennutzung. In diesem Zusammenhang wird Mietern vier Monaten vor Ablauf der vereinbarten Frist ein Auskunftsrecht eingeräumt, sich über ein weiteres Vorliegen des Befristungsgrunds zu informieren. In diesem Fall hat der Vermieter die Beweislast. Eine Erwähnung geplanter Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen ist nur dann rechtswirksam, wenn grundlegende Veränderungen vorgenommen werden, die eine Weiterführung des Mietverhältnisses massiv erschweren. Eine befristete Vermietung darf an den gleichen Mieter nur einmalig erfolgen.

Besonderheiten eines möblierten Miet-Hauses

Die Vermietung eines möblierten Domizils ist empfehlenswert, wenn Eigentümer für einen bestimmten Zeitraum nicht in dem Haus leben und das Mobiliar an keinem anderen Ort benötigen. Möblierte Häuser können mit einer höheren Miete berechnet werden. Allerdings müssen Vermieter in Kauf nehmen, dass das Mobiliar auf Dauer vermutlich in Mitleidenschaft gezogen wird. Deshalb gehen Vermieter auf Nummer sicher, wenn sie sich bei Hausübergabe ein Protokoll über den Zustand des Inventars unterzeichnen lassen. Besonders wertvolle Möbelstücke sollten nach Möglichkeit an einem anderen Ort gesichert werden. Im Gegenzug ist es aus wirtschaftlichen Gründen nicht ratsam, die Möbel speziell für eine Vermietung des Hauses zu erwerben.

Wichtige Regelungen des Mietvertrags

Haben sich beide Mietparteien mündlich geeinigt, ist eine sorgfältige Ausarbeitung eines Mietvertrags der nächste Schritt. Vermieter sind zu einer korrekten Kalkulation der Wohnfläche verpflichtet. Bei der hierbei erforderlichen Wohnflächenberechnung müssen etwaig vorhandene Dachschrägen, Balkone oder Keller mit einbezogen werden. Zudem ist es bei der Vermietung eines Hauses üblich, dass ein Großteil der Betriebskosten durch die Mieter übernommen wird. Dadurch steht es den Mietern frei, Versorger für Strom oder Gas allein auszuwählen. Sind die Häuser mit einer Grünfläche oder einem Garten verbunden, müssen Mieter und Vermieter eine Einigung zur Gartenpflege erzielen. Eine detaillierte Vereinbarung ist notwendig, welche Arbeiten die Mieter übernehmen. Bei einer fehlenden Vereinbarung ist der Mieter auch nicht zur Gartenarbeit verpflichtet. Weitere Regelungen beziehen sich auf eine Räum- sowie Kehrpflicht angrenzender Gehwege.

Wie wird die Miete für das Haus festgelegt?

Die Miete für das Haus wird nach Möglichkeit unter Bezugnahme auf andere Vergleichshäuser festgelegt. Da Mietspiegel nicht ausreichend über den Sonderfall "Hausvermietung" informieren, sind Vergleichshäuser die bessere Option. In Regionen, die nicht von der Mietpreisbremse (Mietpreisbremse - Alles Wissenswerte) betroffen sind, darf der Mietpreis die für das Gebiet übliche Miete um bis zu 50 Prozent übersteigen. Außerdem sollten Vermieter abwägen, inwiefern eine Indexmiete oder Staffelmiete für sie in Frage kommt. Vermieterfreundliche Mietverträge beziehen außerdem einen Umgang mit Kleinreparaturen ein. Basierend auf dieser Vereinbarung trägt der Mieter die Verantwortung, dass das Vertragsobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand bleibt.

Immobilienmakler beauftragen - Ja oder Nein?

Die Frage, ob Vermieter für dieses Projekt einen Immobilienmakler beauftragen, muss jeder für sich allein entscheiden. Für Hausbesitzer bietet die Inanspruchnahme von einem Immobilienmakler viele Vorteile. Beispielsweise profitieren die Eigentümer von der Expertise des Maklers. Durch die Tätigkeit des Dienstleister sparen Betroffene viel Zeit. Zudem nehmen Immobilienmakler eine professionelle Abwicklung aller Formalitäten vor. Ein weiterer Vorteil: Makler kümmern sich um Feinheiten wie die Hausübergabe oder eine Festlegung des Mietzinses.Vor allem bei einer Vermietung größerer Häuser empfehlen Immobilienmakler, ein informatives Exposé zu erstellen. Eventuell ist es sinnvoll, dieses Exposé mit einem Grundriss und Profi-Fotos aufzuwerten.

Die Mieter mit Bedacht auswählen

Interessieren sich mehrere potentielle Mieter für das Wohnobjekt, bleibt Vermietern die Qual der Wahl. Beispielsweise sollten keine Personen den Zuschlag erhalten, die eigentlich an einem Hauskauf interessiert sind und dieses Vorhaben aufgrund mangelnder Bonität nicht realisieren können. Personen mit mangelnder Zahlungsfähigkeit sind ein finanzielles Risiko für Vermieter. Genauso wichtig ist es, dass die Mietzahlung nicht von einer einzigen Person einer Familie abhängt. Sind die Mieter bereits mit dem Alltag in einem Haus vertraut, gehen sie mit kleinen Reparaturen und Gartenarbeit gewiss selbstverständlich um. Als potentielle Mieter kommen solvente Personen in Betracht, die sich aufgrund unzureichender Flexibilität für ein Miethaus entscheiden.

fristgerechte Kündigung
Im Falle eines befristeten Mietvertrags gilt der in der Vereinbarung erwähnte Grund zumeist als Anlass für eine fristgerechte Kündigung

Rechtliche Möglichkeiten für eine Kündigung

Im Falle von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern ist es sinnvoll, der Mietpartei eine Kündigung auszusprechen. Allerdings wird der Mieterschutz im deutschen Mietrecht groß geschrieben. Im Falle eines befristeten Mietvertrags gilt der in der Vereinbarung erwähnte Grund zumeist als Anlass für eine fristgerechte Kündigung. Bei einem angemeldeten Eigenbedarf nehmen Vermieter eine Eigenbedarfskündigung vor. Das erleichterte Kündigungsrecht tritt gemäß §573a BGB in Kraft, wenn Mieter sowie Vermieter zusammen unter einem Dach leben. Dieser Paragraph berechtigt Vermieter dazu, die Vereinbarung ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. Allerdings beschränkt sich das erleichterte Kündigungsrecht ausschließlich auf Zweifamilienhäuser.

Sonderfall Vertragsbruch

Begeht der Mieter in irgendeiner Weise Vertragsbruch, sind Vermieter zu einer Kündigung berechtigt. Nach einer Abmahnung haben Mieter die Möglichkeit, freiwillig aus dem Haus auszuziehen oder solange zu warten, bis eine Räumungsklage erwirkt wird. Problematisch ist natürlich, dass die meisten Gerichte in Deutschland überlastet sind und sich die Bearbeitung der Klage über einen langen Zeitraum erstrecken kann. In dieser Zeit sind finanzielle Verluste für Vermieter unumgänglich – vor allem dann, wenn Mieter aufgrund fehlender Mietzahlungen vertragsbrüchig geworden sind.

Vermietungen von Einfamilienhäusern

Im Gegensatz zur Vermietung eines Einfamilienhauses erfolgt eine Vermietung von Mehrfamilienhäusern unter anderen Umständen. Eigentümer profitieren zumeist von hohen Renditen. Werden die Häuser als langfristige Kapitalanlage genutzt, sollten freistehende Wohnungen regelmäßig neu vermietet werden. Vermieter eines Mehrfamilienhauses sind zumeist für die Pflege von Außenanlage oder Gemeinschaftsbereichen verantwortlich. Wer auf eine gute Mieterstruktur bedacht ist, sollte vermieterfreundliche Mietverträge anbieten. Zudem sollten sich Vermieter vor Augen führen, dass diese Tätigkeit relativ stressig und zeitintensiv ist. Aus der Hausvermietung gewonnene Einnahmen sind steuerpflichtig. Angaben zu den Mieteinnahmen werden über Anlage V der Einkommenssteuererklärung vorgenommen.

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