Grundsteuer-Reform: diese Änderungen könnten auf Mieter und Hausbesitzer zukommen

Von kompletten Wohnblocks über Einfamilienhäuser bis hin zu einfachem Ackerland – Besitzer von bebauten oder unbebauten Grundstücken werden zur Kasse gebeten und müssen Steuern bezahlen. Zum 1. Januar eines jeden Jahres fordern Gemeinden die Grundsteuer ein. Die Höhe dieser Grundsteuer hängt vom jeweiligen Bundesland und anderen Aspekten ab. Als problematisch erweist sich jedoch nicht nur die ungleiche Verteilung der Steuer. Zudem ist das Berechnungsverfahren zur Ermittlung der Gebühr relativ kompliziert. Bereits im Jahr 2014 stellte der Bundesfinanzhof fest, dass die aktuelle Bemessung nicht dem Gleichbehandlungsgrundsatz entspricht. Deshalb ist das Bundesverfassungsgericht aufgefordert, eine Grundsteuer-Reform durchzuführen.

Grundsteuer-Reform - Diese Immobilienbesitzer müssen Grundsteuer bezahlen

Wer sich ein Grundstück, ein Haus oder ähnliche Objekte über einen Immobilienmakler sichert, wird zwangsläufig mit der Grundsteuer konfrontiert. Als Basis für die Bemessung gilt der sogenannte Einheitswert, für dessen Festlegung das Finanzamt die Wertverhältnisse berücksichtigt, welche das Grundstück 1935 in Ostdeutschland sowie 1964 in Westdeutschland hatte. In Anbetracht dieser Werte orientiert sich die Grundsteuermesszahl an Faktoren, wie und ob das Grundstück bebaut ist. Dieser Wert entscheidet darüber, welcher Anteil des Einheitswerts in die Berechnung der Steuer einbezogen werden kann. Diese Messzahlen belaufen sich in den alten Bundesländern auf 0,3 Prozent. In den neuen Bundesländer ist der Anteil wesentlich höher. Werden diese Faktoren mit dem Einheitswert multipliziert, resultiert diese Berechnung im Grundsteuermesswert.

Streitpunkt Hebesatz

Die Messzahlen sind zwar durch das Steuergesetz fest verankert. Dieser Tatsache sind sich auch Immobilienmakler bewusst. Allerdings können die Gemeinden über den Hebesatz entscheiden. Einige Kommunen setzen für diesen Hebesatz 100 Prozent an. Andere Kommunen berechnen hingegen bis zu 900 Prozent. Wird dieser Hebesatz mit dem Grundsteuermesswert multipliziert, erhält man automatisch die Jahresgrundsteuer. Allerdings muss eine einmal ermittelte Grundsteuer nicht dauerhaft von Bestand sein. Den Kommunen steht es laut Aussagen der Immobilienmakler frei, die Hebesätze jederzeit anzupassen. Andererseits wirken sich Veränderungen der Eigentümer am Grundstück auf die Einheitswerte sowie Grundsteuermesszahlen aus. Weicht ein Einfamilienhaus beispielsweise einem Mehrfamilienhaus, wirkt sich diese Änderung maßgeblich auf die Steuer aus. Anbauten beeinflussen die Grundsteuer ebenfalls.

Starke Unterschiede zwischen Ost und West

Das grundlegende Problem einer notwendigen Grundsteuer-Reform besteht in einer stetigen Fortentwicklung der Immobilienmärkte seit den 1930er bzw. 1960er Jahren. In einigen Regionen haben Grundstücke seitdem enorm an Wert gewonnen. In anderen Gebieten ist der Wert gesunken. Die Einheitswerte werden fortgeführt. Doch die Zahlen sind als Bemessungsgrundlage veraltet. Hinzu kommen deutliche Differenzen zwischen Ost und West. Doch was tun?

Erste Lösung: das Kostenwertmodell

Immobilienmakler und andere Immobilienexperten raten davon ab, die Einheitswerte einfach neu festzusetzen. Dieses Modell erscheint in der Praxis nicht realisierbar. Schließlich müssten in diesem Fall für etwa 35 Millionen Grundstücke neue Verkehrswerte berechnet (Verkehrswert ermitteln) werden: eine Tätigkeit, in die Finanzämter vermutlich mehrere Jahre stecken müssten. Aus diesem Grund haben Länder ein neues Modell vorgeschlagen. Allerdings hat sich die Bundesregierung noch nicht mit dem Gesetzesvorschlag befasst. Dieser Vorschlag bezieht sich auf das sogenannte Kostenwertmodell, das sich ebenfalls auf den Grundstückswert sowie auf dem Land erbaute Immobilien bezieht. In das Kostenwertmodell fließen Baujahr sowie Art der Immobilie ein. Allerdings werden nicht derzeitige Marktpreise, sondern die mit der Erbauung des Gebäudes verbundenen Kosten berücksichtigt. Für eine Bewertung werden diese Gebäudeansätze pauschal zugrundegelegt. Und dennoch ist die Methode mit großem Aufwand verbunden.

Die Tücken des Kostenwertmodells

In diesem Zusammhang weist der Eigentümerverband Haus & Grund darauf hin, dass sich die Grundsteuer für kostenintensive Immobilien vermutlich deutlich erhöhen könnte. Ersten Berechnungen zufolge würde die Grundsteuer das 30-fache erreichen. Dieser Entwicklung könnten verringerte Hebesätze entgegenwirken. Einige Steuerexperten betonen jedoch, dass die Hebesätze in Kommunen mit einer schwachen Wirtschaft vermutlich eher angehoben werden. Dies hätte zur Folge, dass Einwohner teurer Lagen zukünftig noch stärker zur Kasse gebeten werden.

Zweite Lösung: das Bodenwertmodell

Alternativ zum Kostenwertmodell kommt das Bodenwertmodell in Betracht. In diesem Fall wird nur das Grundstück und nicht die darauf befindliche Immobilie besteuert. Dieses Konzept wird vom Deutschen Mieterbund befürwortet, da es Spekulanten nur wenige Chancen lässt. Schließlich sieht das Bodenwertmodell eine tendenzielle Entlastung von Mehrfamilienhäusern vor, indem unbebaute Grundstücke im Gegenzug wesentlich höher belastet werden. Dadurch fühlen sich einige Grundstücksbesitzer möglicherweise dazu animiert, aktiv auf dem Land zu bauen. Diese Bautätigkeit könnte wiederum zu einer Senkung von Mieten und Immobilienpreisen (mehr zum Thema Immobilienpreise in Deutschland) führen. Weil die Grundsteuer umgelegt werden kann, könnten sich die Betriebskostenabrechnung für Mieter in Mehrfamilienhäusern reduzieren. In Doppel- und Einfamilienhäusern besteht hingegen das Risiko, dass sich die Kosten erhöhen. Aktuell lässt sich nur darüber spekulieren, ob sich das Bodenwertmodell oder Kostenwertmodell durchsetzen wird. Doch eines ist gewiss: eine Grundsteuer-Reform wird definitiv folgen.

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