Auszug: Worauf müssen sich Mieter einstellen, worauf nicht?

Auszug - Worauf sollte man achten?

Der Mietvertrag fürs neue Zuhause ist längst unterschrieben. Allerdings kann die alte Wohnung nicht einfach Hals über Kopf verlassen werden. Nach einer fristgerechten Kündigung des Mietvertrags muss die alte Bleibe renoviert und an den Vermieter übergeben werden. Doch welche Schönheitsreparaturen und Renovierungen müssen eigentlich durch die Mieter erledigt werden? Einerseits gibt der Mietvertrag darüber Aufschluss. Andererseits gibt es klare Regelungen, welche Tätigkeiten detailliert unter Schönheitsreparaturen fallen. Zu diesen Maßnahmen gehören kleine Handgriffe, durch die mit einfachen Mitteln die Rückstände beseitigt werden sollen, die durch Abnutzungserscheinen Spuren in der Wohnung hinterlassen haben – Tätigkeiten wie ein Zu-spachteln von Löchern, tapezieren, Anstreichen von Wänden, Fenstern, Türen oder Heizungen. Dabei müssen Mieter stets darauf achten, ob im Mietvertrag festgelegte Klauseln tatsächlich wirksam formuliert sind.

Trotz Unterzeichnung müssen Klauseln in Mietverträgen nicht rechtskräftig sein

Generell gilt: Mieter können Verträge mit unwirksam formulierten Klauseln zwar unterzeichnen. Allerdings müssen sich die Mietparteien ein einem Auszug nicht zwangsläufig an diese Regelungen halten. Ganz im Gegenteil: sind in die Mietverträge unwirksame Klauseln integriert, sind die Vermieter gesetzlich sogar selbst zur Renovierung verpflichtet. Gemäß verschiedener BGH-Urteile sind Viermieterparteien nicht berechtigt, Änderungen der Verträge einzufordern oder Mietzuschläge zu verlangen. Gemäß der Urteile mit den Aktenzeichen VIII ZR 118/07 sowie VIII ZR 181/07 werden die nachfolgenden Renovierungsklauseln als unwirksam eingestuft.

Wohnungen nicht hochwertiger zurückgeben als zum Zeitpunkt der Erst-Vermietung

Kein Mieter ist verpflichtet, die Wohnung beim Auszug höchsten Komfort-Standards anzupassen. Diesbezügliche im Mietvertrag enthaltene Vorschriften sind ungültig, da deren Umsetzung je nach individueller Situation entschieden werden muss. Muss eine Wohnung beispielsweise nach einem halben Jahr aus beruflichen oder privaten Gründen wieder aufgegeben werden, sind die Gebrauchsspuren gewiss wesentlich geringer als nach einer mehrjährigen Nutzungsdauer. Als unzulässig bewerten Juristen ebenfalls starre Paragrafen, die Renovierungsmaßnahmen innerhalb festgelegter Zeitabstände vorschreiben. Sieht der Mietvertrag beispielsweise vor, dass Bad sowie Küche alle drei Jahre oder Wohn- und Schlafräume alle vier bzw. fünf Jahre renoviert werden müssen, kann diese Vorgabe problemlos durch Mieter ignoriert werden.

Vertragsklauseln müssen explizit definiert werden

Schwammige Vertragsbestandteile sind für Mieter ebenfalls unwichtig, falls sich diese Informationen auf ungenaue Angaben über durch Mieter zu erbringende Leistungen beziehen. Ein Beispiel für eine derartige Klausel ist der Terminus "in vertragsgemäßem Zustand". Selbiges gilt für eine starre Quotenangabe zu anteiligen Beträgen, die Mieter entrichten sollen, falls sie einen Auszug vor dem Ablauf typischer Renovierungsintervalle planen. Gemäß BGH-Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 52/06 gelten die Klauseln als unwirksam, die zum Beispiel Kostenanteile von 40 Prozent nach zwei Jahren oder ähnlichem fordern. Gemäß BGH-Urteil VIII ZR 285/12 sind all die Festlegungen unwirksam, durch welche der dienstleistende Maler-betrieb allein durch den Vermieter bestimmt wird. Als Basis für anteilige Renovierungskosten gilt ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, der durch den Mieter ausgewählt werden kann.

Keine Schönheitsreparaturen an Balkon und Keller

Einige Mietvereinbarungen verpflichten Mieter dazu, Fenster sowie Türen beim Auszug von innen zu streichen und sämtliche Tapeten zu beseitigen. Derartige Klauseln sind ebenfalls unwirksam. Zudem sollten sich Mieter bewusst sein, dass Schönheitsreparaturen an Keller und Balkon sowie größere Reparaturen ebenfalls nicht durch Mieter erledigt werden müssen. Zur Mietzeit steht Mietern die Wahl der Wandfarbe frei. Allerdings ist es notwendig, dass bunt gestrichene Wände zur Wohnungsübergabe wieder in neutralen Farbtönen angestrichen werden. Diese Verpflichtung geht auf einen Beschluss des BGH mit dem Aktenzeichen VIII ZR 416/12 zurück. Allerdings setzt diese Regelung nicht unbedingt einen weißen Farbton voraus. Vielmehr müssen die Wände mit einer dezenten, neutralen Farbgebung versehen sein.

Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Immobilien

Jegliche im Mietvertrag festgelegte Klauseln zu notwendigen Schönheitsreparaturen sind ungültig, falls die Wohnung durch den Vermieter unrenoviert übergeben wurde. Bei dieser Konstellation dürfen Mieter zu keiner Zeit zur Renovierung oder Schadenersatzzahlung für unterlassene Renovierungen aufgefordert werden. Diese Regelung ist auch dann gültig, wenn Mieter ihrem Vormieter eine Übernahme von Renovierungsarbeiten zugesagt haben. Wie der Bundesgerichtshof laut Aktenzeichen VIII ZR 277/16 festlegte, wirkt sich diese Vereinbarung nicht auf durch den Mietvertrag bestehende Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter aus.

Schadenersatzzahlungen bei unnötigen Renovierungsarbeiten

Haben die Mieter trotz unwirksamer Vertragsklauseln Renovierungsarbeiten vorgenommen, sind Vermieter zur Kostenübernahme versehentlich geleisteter Schönheitsreparaturen verpflichtet. Haben die Mieter die Renovierungen in Eigenregie durchgeführt, müssen Vermieter einen Ersatz für aufgewendete Materialkosten, die Freizeit sowie Kosten für etwaige Helfer leisten. Auch wenn sich Mieter bei einem Auszug vieler Renovierungs-Verpflichtungen entziehen können, dürfen sie die Wohnung dennoch nicht unangetastet lassen. Beispielsweise sind Mietparteien verpflichtet, alle in der Wohnung hinterbliebenen Einbauten zu beseitigen und mitzunehmen – es sei denn, es ist eine Einigung mit dem Vermieter über den Verbleib des Inventars möglich.

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