Dachstuhlausbau: das Patentrezept gegen die Stadtflucht?

Ein massenhafter Ausbau von Dachstühlen klingt nach der Lösung eines Problems, unter dem Deutschland seit Jahren leidet. Insbesondere in deutschen Städten ist neuer Wohnraum nötig, der immer mehr Stadtbewohner zum Umzug ins Umland veranlasst. Doch der Blick auf die Realität beweist: ein Umzug ist leichter gesagt als getan.

Ungleiche Verhältnisse zwischen Hamburg und Wentorf

Ein Präzedenzfall wurde auf der Hamburger Landstraße erschaffen, auf welcher der Straßenzug in die Wentorfer Straße übergeht. Hier befinden sich mehrgeschossige Backsteinbauten aus den 1920er und 1930er Jahren, die im Einheitsstil die Blicke auf sich ziehen. Doch das Bild könnte sich ändern. Denn die an der Grenze von Hamburg zu Wentorf gelegenen Häuser sollen schon bald ausgebaut werden. Bisher ist eine Genehmigung für den Ausbau der Dachgeschosse allerdings erst für die Hamburger Seite erteilt.

Bauordnungen überarbeiten, neuen Wohnraum erschaffen

Die Bürgerschaft und der Senat der Hansestadt Hamburg haben ihre Bauordnung überarbeitet, um neuen Wohnraum zu bieten. Da sich Wentorf jedoch auf dem Gebiet von Schleswig-Holstein befindet, ist die hiesige baurechtliche Gesetzeslage dort bislang unangetastet. Weshalb die angepasste Landesbauordnung nicht einfach übernommen werden kann, bleibt sogar für viele Politiker ein Rätsel. Doch trotz der Skepsis bleibt die Situation derzeit unverändert.

Steigende Einwohnerzahlen stehen dem langsamen Wohnungsneubau gegenüber

Es ist kein Geheimnis, dass die boomende Wirtschaft in Deutschlands Großstädten zunehmend Menschen aus ländlichen Gebieten anlockt. Weil der Wohnungsneubau langsamer als das Wachstum der Einwohnerzahlen verläuft, erreichen Mieten eine horrende Höhe. Insbesondere junge Familien und Singles haben auf der Suche nach geeignetem Wohnraum das Nachsehen. Vor allem die Suche nach günstigen Immobilien ist schier aussichtslos. Allerdings müssen nicht zwangsläufig komplette Wohnanlagen entstehen, um genügend Angebote für Wohnraum zu offerieren. Werden Bestandsbauten aufgestockt und ausgebaut, könnte die Anzahl neuer verfügbarer Wohnungen binnen kürzester Zeit ansteigen.

Berechtigungen zum Dachgeschossausbau müssen vorliegen

Einzige Voraussetzung: natürlich müssen Hausbesitzer zum Ausbau der Dachgeschosse berechtigt sein. Könnten die Hamburger Richtlinien für die Bauprojekte einfach übernommen werden, könnten binnen weniger Monate tausende an neuen Wohnunterkünften entstehen. Für diese Bauprojekte müsste noch nicht einmal neues Bauland entstehen. Dieser Forderung geht der Wunsch vieler Immobilienmakler voraus, die Bürokratie zur Behebung des Notstands an Immobilien in Deutschland auf ein Minimum zu reduzieren. Eine Verordnung ist noch komplizierter als die nächste. Dadurch sind die Kosten für den Wohnungsneubau in den vergangenen Jahren nicht nur stetig angestiegen. Zusätzlich dauern Genehmigungsverfahren immer länger an. Vor allem beim Ausbau von Dachgeschossen könnten Bundesländern die Bauordnung reformieren und im Handumdrehen so manches Wohnproblem lösen. Eine Nachverdichtung von Bestandsbauten hat ein großes Potential, ebenso wie ein Ausbau bisher völlig ungenutzter Dachgeschosse. In der Summe würden in allen deutschen Städten mehrere 10.000 Quadratmeter in Wohnraum umgewandelt werden – ein stolzer Anteil.

Tausende an neuen Wohnungen könnten deutschlandweit entstehen

Der Umfang verfügbarer Wohnungen durch einen Dachgeschossausbau lässt sich laut erster Erhebungen der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt nur erahnen. Nur in den Häusern der 1920er und 1930er könnten deutschlandweit ungefähr 52.000 neue Wohnungen erschaffen werden. In diesen Jahrzehnten erbaute Mehrfamilienhäuser sind statisch solide angelegt, so dass die Immobilien problemlos um ein Geschoss erweitert werden könnten. Beispielsweise wäre es bei einem Haus mit Schrägdach völlig ausreichend, den ursprünglich als Trockenraum konzipierten Dachboden in eine Wohnung umzuwandeln. Da die Gebäudehülle bereits vorhanden und genehmigt ist, stellt ein Dachausbau keine besonderen Herausforderungen. Müsste ein Gebäude hingegen um eine komplette Etage aufgestockt werden, würde dieser Eingriff die Bausubstanz und Statik der Häuser wesentlich stärker beeinflussen. Doch warum werden Dachgeschosse so selten ausgebaut? Dieser Umstand ist in erster Linie bürokratischen Problemen geschuldet, die Landesbauordnungen liefern. Es sind Regelungen wie Vorschriften über Mindestdeckenhöhen, die das Unterfangen besonders schwierig gestalten. Beispielsweise können Richtlinien wie einzuhaltende Mindestdeckenhöhen von 2,30 Meter bei besonders starker Dachneigung nicht immer eingehalten werden. Könnte dieses Problem durch einen Einbau von Fenstergiebeln gelöst werden, stünden lokale Bebauungspläne diesem Problem wiederum im Wege.

Bürokratische Richtlinien erschweren die Umsetzung

Zudem ist in Bebauungsplänen eine Höchstgrenze der Bruttogeschossfläche von Mehrfamilienhäusern im Verhältnis zur Grundstücksgröße festgelegt. Bei Überschreiten dieses Limits durch einen Ausbau lehnen Bauämter die Vorhaben ab. Nur als Beispiel: in Berlin sind derzeit mehr als 1.200 Quadratmeter an ausbaufähigen Dachgeschossflächen vorhanden. Doch aufgrund der Richtlinien darf dieser potenzielle Wohnraum nicht ausgebaut werden. Erschwerend kommt hinzu, dass Landesbauordnungen in vielen Fällen auf die Notwendigkeit eines Fahrstuhls verweisen, wenn die Immobilien um ein Stockwerk erweitert werden. Derartige Maßnahmen würden jedoch automatisch zu einem Mietanstieg für alle Bewohner des Hauses führen. Aus dem Grund werden Dachgeschosswohnungen in erster Linie als Wohnraum für Mieter mittlerer bzw. höherer Einkommensschichten betrachtet. Erst durch sogenannte Sickereffekte könnten auch Mieter unterer Einkommensklassen von dem Konzept profitieren, indem wohlhabendere Haushalte in obere Etagen umziehen.

Ein Verzicht auf den Einbau von Aufzügen: eine gute Lösung?

Doch auch in dieser Hinsicht geht die Landesregierung Hamburg mit gutem Beispiel voran. Die bis dato gültige Verpflichtung zum Einbau eines Aufzugs in ein mindestens 13 Meter hohes Gebäude wurde einfach aus der Landesbauordnung entfernt. Ohnehin sei der Einbau eines Aufzugs ein enorm hoher Kostenfaktor, durch den sich die Mieten maßgeblich steigern. In diese Bilanz sind die alljährlich anfallenden Wartungskosten für die Fahrstühle noch nicht einmal einkalkuliert. Die Stadt Hamburg lässt sich für das Projekt Dachgeschossausbau auf Kompromisse ein. Anforderungen an den Brandschutz werden reduziert, ohne dass eine Gefahr für Bewohner der Häuser besteht. Ein weiterer Beweggrund für diese Maßnahmen sind steuerliche Aspekte, da immer mehr Berufstätige mit überdurchschnittlich hohem Einkommen an den sogenannten Speckgürtel deutscher Großstädte ziehen. Hamburg macht es vor und andere Metropolen könnten schon bald nachziehen. Denn nicht nur die Hansestadt, sondern auch München, Köln, Frankfurt am Main oder Berlin verlieren seit einigen Jahren kontinuierlich an Bewohnern von 30 bis 50 Jahren – der zahlungskräftigsten Altersgruppe.

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