Bodenrichtwert - Was ist das?

Wie viel Geld kosten Grundstücke in einer bestimmten Region und welche Komponenten beeinflussen den Preis? Auf diese Fragen gibt der Bodenrichtwert eine Antwort. Dieser amtliche Durchschnittswert ist ein ausschlaggebender Faktor, um Verkäufern oder Käufern von Immobilien einen transparenten Maßstab für die Kaufpreisbestimmung in einer bestimmten Region darzulegen.

Kenndaten zur Bewertung von Bauland

Bodenrichtwerte sind amtlich festgelegte Durchschnittsbeträge, die der Bewertung von Grundstücken oder Bauland dienen. Diese Kennzahl wird aus dem Durchschnitt amtlich zusammengefasster Kaufpreise von Bodenbesitz in einem bestimmten Gebiet errechnet. Weiterhin wird die Kennziffer vom Zustand der Grundstückslage beeinflusst. In diese Richtwerte können interessierte Personen bei zuständigen Gutachterausschüssen oder Geschäftsstellen einsehen. Damit der reale Wert einer Länderei exakt ermittelt wird, bedarf es jedoch zumeist der Einschätzung eines Gutachters. Dieser Gutachter bewertet das Für und Wider der jeweiligen Lage.

Bei der Berechnung gehen Ermittler von unbebautem Terrain aus

In einem bebauten Areal wird der Bodenrichtwert unter der Annahme ermittelt, als ob das Land unbebaut wäre. Unter Beachtung verschiedener Wert-, Nutzungs- und Lageverhältnisse wirken sich ebenfalls die Form des Grundstücks sowie die Art der baulichen Nutzung auf den Bodenrichtwert aus. Widersprechen diese Parameter eines Grundstücks dem sogenannten Richtwertgrundstück in hohem Maße, unterscheidet sich der Verkehrswert (Verkehrswert ermitteln) des Grundbesitzes ebenfalls enorm vom derzeit gültigen Bodenrichtwert. Damit derartige Abweichungen in eine Bewertung einbezogen werden können, informieren einige Gutachterausschüsse in Marktberichten über sogenannte Anpassungsfaktoren. Diese Komponenten werden für abweichende Eigenschaften angewandt. Grundsätzlich sind alle Personen berechtigt, in die Bodenrichtwerte einzusehen. Allerdings ist die Auskunft entgeltpflichtig.

Spezielle Grundstücksmerkale steigern oder senken den Wert

Ausschlaggebende Faktoren wie spezifische Grundstücksmerkmale beeinflussen den individuellen Bodenrichtwert. Ist der Bodenbesitz in einem angesagten Szeneviertel zu Hause oder begeistert das Land mit einer malerischen Lage im Grünen, wirken sich diese Attribute positiv auf den individuellen Bodenrichtwert aus. Negativ wird die Kennzahl beeinflusst, wenn sich das Baugrundstück in direkter Nähe zu einer Schule oder dem Kindergarten befindet. Eine nahegelegene Schnellstraße beeinträchtigt den Wert ebenfalls. Doch generell wird der Bodenrichtwert auch mit dem Zweck der späteren Verwendung der Immobilie in Verbindung gebracht.

Neue Festlegungen im Abstand von mindestens zwei Jahren

Die Häufigkeit der Bestimmung eines neuen Bodenrichtwerts orientiert sich an Rechtsvorschriften einzelner Bundesländer. Doch im Regelfall wird die neue Kennzahl mindestens alle zwei Jahre zu einem festgelegten Stichtag – zumeist dem 31. Dezember oder 1. Januar – berechnet und veröffentlicht. Mithilfe der Bodenrichtwerte wird eine Bodenrichtwertkarte konzipiert. Dieses Informationsmaterial existiert deutschlandweit für alle Gemeinden, Ortschaften, Ortsteile, Kreise, kreisfreie und kreiszugehörige Städte.

Bodenwert und Bodenrichtwert können sich unterscheiden

Für Immobilienmakler oder Hauseigentümer ist der Bodenwert bei einem geplanten Hausverkauf ein wichtiger Anhaltspunkt. Ist das Objekt in einem abrisswürdigen Zustand, können Eigentümer im Zweifelsfall nur noch den Bodenwert erzielen oder müssen von dieser Kennziffer die notwendigen Abrisskosten abziehen. Der Bodenwert und Bodenrichtwert sind dennoch nur bedingt miteinander vergleichbar. Diese Abweichungen zwischen dem Richtwert und reelem Wert sind sogar häufig erheblich. Diese Differenzen kommen zustande, da in Abhängigkeit des Grundstücks verschiedene Komponenten ausschlaggebend sind. Die maßgeblichsten Faktoren sind die zu erbauende Wohnfläche sowie die Bebaubarkeit des Bodenbesitzes. Eine Faustregel besagt: der Wert eines Anwesens ist umso höher, je mehr Wohnfläche auf einer Länderei theoretisch angebaut werden könnte. Außerdem steigert sich der Grundstückswert, wenn Immobilienmakler oder Immobilieneigentümer die Fläche für sehr viel Geld am Markt verkaufen können. Deshalb raten Immobilienmakler, den Wert von Grundstücken vor einem Verkauf der Länderei separat festzulegen und nicht nur den Bodenrichtwert als Grundlage zu nehmen.

Die Bedeutung der Richtwerte für Steuerberechnungen

Übrigens sind die Bodenrichtwerte nicht nur für eine Wertermittlung von Grundstück oder Immobilie hilfreich. Die Kenndaten werden zusätzlich als steuerliche Bemessungsgrundlage angewandt. Insbesondere bei der Schenkungs-, Grunderwerbs- und Erbschaftssteuer spielt der Richtwert eine maßgebliche Rolle. Diesbezüglich stützt sich die Berechnung der Steuerlast auf den Wert des entsprechenden Grundstücks. Bodenrichtwerte sind für eine Besteuerung des Grundbesitzes deshalb so wichtig, da die jährliche Grundsteuer in hohem Maße von der Kennzahl abhängt. Aus dem Grund müssen die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten in regelmäßigen Abständen an die zuständigen Finanzämter weitergeleitet werden. Sind Erben gezwungen, eine Immobilie oder ein Grundstück untereinander aufzuteilen, fließt der Richtwert ebenfalls in diesen Prozess ein. Für die steuerliche Berechnung werden zuletzt erhobene Bodenrichtwerte berücksichtigt, um den Wert von geerbten Wohnobjekten oder Grundbesitzen zu ermitteln. Diese Berechnung bildet im günstigsten Fall die Grundlage dafür, dass das Hab und Gut gerecht verteilt wird. Außerdem sind die Werte ausschlaggebend, um die Steuerlast bei einer Schenkung oder Erbschaft zu bestimmen.