Bieterverfahren - Wie funktioniert das Verfahren?

In der Praxis hat sich das Bieterverfahren als modernes Pendant zum Verkauf von Immobilien bewährt. Diese originelle Form einer Verkaufsstrategie bietet Kaufinteressenten die Möglichkeit, Gebote für ein Wohnobjekt abzugeben. Diese Entscheidung bleibt für die Bietenden weitgehend unbeeinflusst. Denn vorher wird kein Mindestgebot festgelegt. Dennoch steht es Eigentümern von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen frei, vorher einen Mindestpreis anzusetzen. Interessieren sich mehrere Bieter für die Immobilie, entsteht eine Wettbewerbssituation, die womöglich einen Anstieg des Kaufpreises zur Folge hat. Dementsprechend entstehen die Kaufpreise beim Bieterverfahren über den Markt. Gebote der Interessenten spiegeln das Angebot-Nachfrage-Verhältnis wider.

Der Verfahrensablauf des Bieterverfahrens im Überblick

Die ersten Schritte des Verfahrens werden eingeleitet, indem die Immobilie über ein Inserat veröffentlicht wird. Das Verfahren ist abgeschlossen, wenn innerhalb einer bestimmten Frist ein Maximalgebot abgegeben wurde. Im Einzelnen ist die Bietermethode in folgende Unterpunkte unterteilt:

Bevorzugen Verkäufer und Immobilienmakler die sogenannte Offline-Methode, geben Bieter ihre Gebote postalisch, per Telefax oder persönlich ab. Zusätzlich können Kaufinteressenten ihr Gebot per E-Mail beim Immobilienmakler bis zu einem festgelegten Stichtag einreichen. Teilnehmer können innerhalb dieser Frist zumeist nur ein Gebot vornehmen. Nehmen mehrere Interessenten ein Gebot in gleicher Höhe vor, findet eventuell eine zweite Gebotsrunde statt. Bieter werden über das höchste Angebot informiert und können ein weiteres Gebot vorschlagen. Diese Prozedur wird so lange fortgeführt, bis ein finales Höchstgebot vorliegt. Die Alternative zur Offline-Methode ist das Online-Bieterverfahren, bei dem die Bieter ihr Gebot über ein Internetportal bekanntgeben. Innerhalb eines bestimmten Zeitfensters loggen sie sich über vorher erhaltene Zugangsdaten in den Portalbereich ein und können während einer bestimmten Frist jederzeit auf Gebote anderer mitbietender Personen reagieren. Weil die Kaufinteressenten das Höchstgebot stets mitverfolgen können, überzeugt diese Form des Bieterverfahrens durch Transparenz. Zumeist beschränkt sich das Zeitfenster für eine Gebotsabgabe allerdings nur auf wenige Stunden.

Bieterverfahren verstärkt den Wettbewerbsdruck unter potentiellen Käufern

Im Gegensatz zu anderen Verfahren wie einer Auktion räumt das Bieterverfahren Kaufinteressenten die Gelegenheit ein, den Wettbewerbsdruck unter Käufern zu fördern und dadurch den Kaufpreis in die Höhe zu treiben. Das Bieterverfahren ist lohnenswert, wenn Verkäufer einen schnellen Verkauf wünschen, da sie dringend auf den Verkaufserlös angewiesen sind. Andere Gründe für diesen Verfahrensansatz liegen bei der Veräußerung einer besonders beliebten Immobilie oder einem Objekt vor, dessen Immobilienbewertung als besonders kompliziert gilt. Schlugen bisherige Verkaufsversuche fehl, können Immobilienmakler durch die Ansprache eines größeren Käuferkreises die Erfolgsaussichten steigern.

Bestimmte Risiken müssen Verkäufer eingehen

Im Gegenzug ist das Bieterverfahren für Verkäufer nicht komplett risikofrei. Nehmen Kaufinteressenten ihr Angebot zurück, findet der Verkauf des Hauses oder der Wohnung nicht statt. Andere potentielle Käufer lehnen das Bieterverfahren generell ab, da sie die aufkommende Wettbewerbssituation als kritisch bewerten. Zudem wird im Vorfeld nicht sichergestellt, ob zum Besichtigungstermin (Tipps für die Immobilienbesichtigung) ausreichend Interessenten mit ernsthaften Kaufabsichten erscheinen. Im Gegenzug ist die drohende Gefahr eines nicht durchgeführten Immobilienverkaufs zwar auch bei klassischen Verkaufsverfahren gegeben. Doch diese Annahme ist für die Verkäufer gewiss nur ein kleiner Trost. Im direkten Vergleich mit einer Versteigerung oder Auktion ist der juristische Rahmen beim Bieterverfahren weiter abgesteckt. Durch das Bieterverfahren vorgeschlagene Höchstgebote sind nicht bindend. Eigentümer haben jederzeit die Gelegenheit, die gebotene Summe abzulehnen oder anzunehmen. Theoretisch steht es den Verkäufern ebenfalls frei, ein Angebot mit einem niedrigeren vorgeschlagenen Betrag auszuwählen. Dieser Fall ist zwar eher selten, dennoch gelegentlich bewusst initiiert. Planen einige Interessenten ein spezielles Bauvorhaben oder ist der materielle Erfolg nicht primär, bewegen diese Anhaltspunkte eventuell zu dieser Entscheidung. Alternativ steht es den Immobilieneigentümern () frei, die Gebotspreise als Richtwerte zu betrachten und weitere Verhandlungen mit Kaufinteressenten durchzuführen.

Immobilienmakler tragen zu einer hohen Preisbildung bei

Grundsätzlich ist die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers zur Durchführung eines Bieterverfahrens zwar nicht notwendig. Aber dennoch ist ein Makler eine wichtige Unterstützung, da der Immobilienexperte den Ablauf des Verfahrens begleitet. Auf Wunsch fertigt der Immobilienmakler vor den Besichtigungsterminen ein ausführliches Exposé an. Dieses Exposé soll Kaufinteressenten dazu anregen, an der Gebotsabgabe teilzunehmen. Diese sorgfältige Vorbereitung und die professionelle Begleitung des Verfahrens kann sich sehr positiv auf den Kaufpreis auswirken.

Die wichtigsten Kategorien des Bieterverfahrens

Bieterverfahren werden in drei Kategorien unterteilt. Entscheiden sich Immobilienmakler und Verkäufer für ein strukturiertes Bieterverfahren, erfolgt die Vermarktung nach einem exakt definierten Ablauf. Verwendete Strukturen unterstützen die Transparenz des kompletten Verfahrens. Diese Strategie hilft potentiellen Käufern dabei, die Entscheidung für den Kaufpreis objektiv zu treffen. Aus dem Grund wird das strukturierte Bieterverfahren in mehrere Stufen untergliedert, die eine Vorbereitung, Vermarktung, den Bietprozess sowie den endgültigen Vertragsabschluss einbeziehen. Im Gegensatz zu diesem Verfahrensmodell starten offene Bieterverfahren mit der Durchführung eines offenen Besichtigungstermins, der interessierten Käufern Einblicke in die Immobilie gewährt. Anschließend legen Makler die Bietfrist fest.

Unterschiede zwischen privaten und öffentlichen Bieterverfahren

Diese zwei Strategien werden durch das private Bieterverfahren ergänzt. Ziel dieses Verfahrensansatzes ist es, Wohnobjekte privater Eigentümer zu verkaufen. Das Ziel dieser Methode liegt darin, die private Verkaufsstrategie deutlich von einer Versteigerung oder Auktion abzugrenzen. Schließlich ist von einem öffentlichen Bieterverfahren die Rede, wenn Immobilien durch öffentliche Gebietskörperschaften wie Kreise oder Gemeinden erworben werden.